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買いたいと思って、買える状態をつくれたら買い時

先日、物件を購入しました。

東京都内、40平米程度の旧耐震区分マンションです。
ちなみにレインズに掲載されていた、不動産業者が保有の物件でした。

私の不動産ポートフォリオは、自宅を除いて、投資用としては2戸目物件です。
「投資物件購入したよ!」というと、周囲の人々には「今、不動産は高いのに、よく買ったね。」と言われます。そして、オリンピック後は絶対に価格が下がるのでは?とも。

確かにその可能性もありますが、不動産相場だけで、買い時を考えすぎているのではないのかという気もします。
そもそも、投資物件は株のように短期売買を繰り返すようなものではありません。また、早くスタートすることで、キャッシュフローや銀行への元金返済もあります。
確かに冷静に判断すると、以下の不確定要素が考えられます。

  • 価格下落時に、自分が買えるかどうかわからない
  • その時の融資状況(金利、LTV、期間)が不確定
  • その時の自分の状況(教育資金・介護資金等)で購入できるかは不確定
  • 本当に価格が下落するかは不確定

上記のような不確定要素を購入前に考えるよりも、事実を見て買うことが大切だと思います。
この考え方は、投資において、とても大切なことで、事実を見つめると冷静な判断ができます。

  • 不動産価格相場は現在上昇しているため、将来的に相場が下がる可能性は高い
  • 融資状況は良くないが、融資可能な金融機関がある
  • FCR(総収益率)とK%(ローンコンスタント)の差である、YG(イールドギャップ)がとれている
  • 相場が高い時に購入しても、ローンの元金返済とキャッシュフローがうまれる
  • 銀行への返済実績を作ることができる
  • 投資経験値を増やすことができる

等を挙げることができるでしょう。
買うタイミングは、本当に難しいです。私の場合、そういう時には、ある方から教わった言葉がよぎります。

「自分が買いたいと思って、買える状態をつくれたら買い時」

本当にそう思います。
誰しもが、価格が下がった時に買いたいと思いますし、逆に上がっている時に売りたいと思うのが当然です。
でも、その裏にある様々な不確定要素と、今の事実を冷静に見極めることが大切だと、実感しました。

「自分が買いたいと思って、買える状態をつくれたら買い時」

買いたい時は、わかりやすいけど、買える状態というのが奥深いのです。
それは、外部要因と内部要因(自分の状況)が、整った時に成立します。不動産市況はひとつの外部要因です。あくまで一つの要素なので、それだけに捉われることなく判断したいところですね。

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