不動産投資(賃貸経営)の4つの視点

【前回の記事:不動産価格と融資の関係の続きです】
不動産が上昇基調のタイミングで、買うのは得策ではないか?

私は買いました。

確かに、株のように下落した時に買いたいのは本音。
「これから不動産は下がるんだから、安くなってきたら買えばいいじゃん」と言えるのは、現金を潤沢に持っている人だけ。
前回の記事で、私がこの時期に買った理由は、銀行融資が大きく関係するとお話ししました。

それとは別に、なぜ不動産投資(賃貸経営)だったのか、4つの視点からお話しします。
私は、不動産業に従事しているので、物件も人より多く見ていますし、勘所は押さえている(特に区分マンション)つもりですが、それでは、再現性が低いので、誰でも取り入れることができる、考え方をまとめてみます。

1.早く取得し時間を買うこと

目標キャッシュフロー(以下、CF)がある場合、50歳からスタートする投資と、30歳からスタートする投資では、手段が変わってきます。
例えば、目標が退職する60歳までに、CFを月に50万円作る場合、スタートする年齢により、投資へのリスクの取り方が変わってくるのは明らかです。
時間を買うというのは、「打てる手を増やす」ことです。
また、銀行に対し、返済実績を付けていくことも、時間を買うことになります。

2.賃料には硬直性があること

不動産価格が下落基調の時でも、賃料がすぐに下がることはありません。むしろ、維持していることの方が多いので、キャッシュフローは安定しやすいです。

逆に、物件価格が緩やかに上昇したとしても、契約上すぐに賃料アップすることは難しいでしょう。例えば、契約更新のタイミングで切り出す等、タイムラグが出ますし、退去することを恐れて、上げないケースがほとんどです。

これは、オーナーの心理や状況によっても変わってきます。

いずれにしても、賃料の硬直性は、賃貸経営リスクを減らします。

3.ローン返済することで元金が減っていく

毎月のローン返済は、元金と利息に分かれます。
例えば、1500万円を25年、2.5%で借りたとすると、10年後のローン残債は、1,009万円です。
賃貸経営では、毎月の手残り(PL)を考えがちですが、純資産(BS)を見ていくことも大切です。簡単に言うと、「純資産=現在の市場価格-ローン残債」です。市場価格が一定であれば、「毎月得ているCF+元金返済分」が、純資産として積みあがります。元金は資本的支出なので、売却時に戻ってくるお金という考え方もできます。※利息は、消費的支出。

ローン返済額だけに着目するのではなく、

・年間で元金をいくら返しているのか
・今の市場価格は、いくらくらいで売却可能なのか

つまり、今売ったら、いくら手元に残るのかという視点。
「この物件の純資産がどのくらいなのか」と考えることが大切です。

4.経験値を増やす

不動産は、保有しなければわからないことがたくさんあります。
空室、滞納、設備故障、入居者トラブル等がつきものです。もちろん、管理会社に委託することはできますが、あくまで委託であり、当事者は常にオーナーです。
また、契約更新、室内の原状回復、リノベーション、売却と様々な動きがあります。

経験値を増やした方が、賃貸経営レベルはあがり、更によい投資ができるようになるでしょう。

特に良い物件を購入する場合は、スピードが命です。その場合、すぐに決断を下せなければ、他に取られてしまいます。これも、経験値からくるものです。

ポイント
・不動産は、売却して初めて、投資が成功だったかどうか判断できる。
・時間を味方につけ、経験値をあげる
・CFだけに着目せずに、今の純資産について考える

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