不動産価格と融資の関係

「不動産価格が高い時期だから、物件購入はやめておこう」

「オリンピック後は、下がるといわれているから、今は購入しないでおこう」

不動産を扱っていると、日々様々な声を耳にします。

正解はないと思いますが結局のところ「どのような物件をいくらで買うか」が大切なのだと思います。

そんな、私はどのような不動産を買ったのかというと、、

2017年 自宅用中古マンション(約90平米) 世田谷区
2018年 区分投資(約30平米)       台東区
2019年 区分投資(約40平米)       杉並区

上記のように私の購入時期は不動産価格が上昇している(とも言われている)時期です。

しかも自宅用マンションの築年は昭和40年代後半。
台東区は新耐震基準ですが、杉並区も昭和40年代。

すべて融資を受けて買っています。

自宅はタイミングの問題がありましたが、投資不動産に関しては価格上昇期であることは理解したうえで、銀行融資状況がポイントと考え購入しました。
その考え方をご紹介します。

意外と知らない不動産価格と融資の関係性

不動産価格が上昇→銀行融資が付きやすい
不動産価格が下降→銀行融資が付きにくい

融資が出やすいというのは、審査が承認される確率もそうですが、他にも、

  • 自己資金割合が下がること
  • ローン割合(LTV)が上がること

のふたつがあります。

不動産価格の上昇期に行う、1,500万円の区分投資の場合で考えてみましょう。

【図左】融資も堅調なので銀行が物件価格の90%融資を行う
自己資金が150万円(1割)+諸経費(約100万円)、自己資金合計250万円で購入可能。

【図右】上記物件を、不動産下降期に1割下落1350万円で買った場合。
価格下落期の為、融資も軟調、銀行が物件価格の70%融資を行う。
自己資金が405万円(3割)、諸経費(約90万円)、合計495万円で購入可能。

この場合、投入する自己資金が245万円も変わってくるのです。

これは、自己資金利回り(CCR)を下げることとなります。

そもそも、出せる資金が少なければ、不動産投資を諦めざるを得ない結果になります。

要するに、不動産価格が下がってきたときに買いたいという人は、「現金を多く持っている人」にしか叶わないことになってしまいます。

基本的な考え方として、覚えておいていても損はないと思います。

私の場合、残念ながら潤沢な資金があるわけではないので、価格上昇期であり、融資が付くうちに購入を決めたという訳です。そのほかに、買う理由として大きく4つあります。

  • 早く取得し、時間を買うこと
  • 賃料には硬直性があること
  • ローン返済で元金が減っていく
  • 経験値を増やす

この4つについては、次の記事でご紹介します。

メールでのお問い合わせ
メールでのお問い合わせはこちらから
お問い合わせフォーム
電話でのお問い合わせ

03-5772-8250

営業時間:9:00-19:00
定休日:毎週水曜日

関連記事

  1. CPM(米国不動産経営管理士)のご紹介

  2. 資金調達、金利・年数・K%??

  3. 不動産投資 はじめる前に知っておきたい 4つの利回りのこと

    初めての不動産投資で知っておきたい4つの利回り

  4. 買いたいと思って、買える状態をつくれたら買い時

  5. 人生100年時代、日本が匙を投げた【公助から自助へ】

  6. キャッシュフローツリーを使った購入前の区分マンション分析