賃貸管理を業として行っていると、投資用不動産の購入後について、入居者募集やクレーム対応、設備の不具合の対応を行いながら、時間をかけて関わることになります。
賃貸経営の肝である、収入に関する入居募集と、支出に関する営繕の部分を、中長期的に見ていくわけですが、長年それに携わっていると、「慎重に検討した方がいい物件」が、自然と見極められるようになります。
今回は、今までの経験を基に、これから不動産投資を検討している方や、既に気になっている投資用不動産があるという方に知っておいていただきたい、「慎重に検討した方がいい物件」について、管理会社の視点から紹介します。
購入をやめた方がいいということではなく、価格や利回りが、想定されるリスクに見合うものなのか、購入前にひと息ついて、入念にシミュレーションした上で、検討することをお勧めしますという内容です。
賃貸需要に多様性がない物件
賃貸需要に多様性のない物件とは、入居者を物件に引き込めるエリアが、ごく限られた数しかなく、入居需要が限定的になってしまっている物件のことです。
入居者が物件を探す際には、「学校や勤務先から歩いていける距離」や、「学校や勤務先から乗り換えなしもしくは、1回の乗り換えで○分以内」というように、物件のある居住エリアと、学校や勤務先のある活動エリアの２地域間のアクセスの良さを求めます。
「歩いて行ける距離」は、居住エリアと活動エリアが同じであり、「乗り換えなしもしくは、1回の乗り換えで○分以内」は、離れています。2地域間のアクセスが多数であれば、入居者を物件に引き込めるエリアも多数となり、賃貸需要に多様性が生まれます。
賃貸需要に多様性のある物件とは、物件のある居住地域と活動地域を結ぶ線がいくつもあり、学生・会社員の別を問わず、且つ複数の地域で活動する需要を対象とすることができる物件を言います。
一方で、賃貸需要に多様性のない物件とは、交通の利便性が悪く、居住地域と同じもしくは近接している地域で活動する需要しか見込めない物件を言います。
例えば、近隣の大学に通う学生需要しか入居需要として見込めない物件、近隣の企業や工場に勤務する関係者しか入居需要として見込めない物件などが挙げられます。
こういう物件は、地域内での賃貸住戸の供給数が増えたり、学校や企業が移転したりすることで、急に賃貸需要がなくなり、賃料収入が先細ってしまうことも考えられます。
投資用不動産の購入前には、その物件にどういう賃貸需要が見込めるのかを確認し、多様性がないのであれば、購入を避けた方が良いかもしれません。
設備が特殊な物件
賃貸不動産経営で避けられないのが設備の故障ですが、設備が特殊であると、一般的な設備に比べ、補修・交換費用が高額になることがあります。
特殊な設備とは、海外からの輸入品など、国内では手に入れるのが困難な部材を使った設備です。今までの経験では、洗面台・洗面ボウルや設置済みのドラム式洗濯機、暖炉などがありました。
不動産投資で失敗しないために_不動産投資を始めるなら慎重に検討した方が良い物件の4つの特徴_設備が特殊な物件
日本で購入できる商品であれば、国内販売代理店で修理をしてくれますが、国内生産の商品に比べ、費用と時間が掛かります。
浴室やトイレに設置された、大きなガラスの扉も厄介です。特に浴室の扉は、水垢がつきやすく、年数を経るごとに清潔感も失われます。また、ガラスの傷は、小さなものでも目立ちますので、一般的なものでは補修で済むような傷も、交換が必要になってくることもあります。
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こういった設備は、デザイナーズ物件や凝った造りのリノベーション物件に見られます。
賃料が、相場より高めに設定できるという良い点もありますが、補修や交換が必要になった時に、一般的なものに比べ、費用が高額になることもありますので、購入する場合には、キャッシュフロー表の、管理運営費のOpexの部分を少し高めに設定しておくなど、心づもりをしておくと良いでしょう。
地下・半地下のある一棟物件
地下や半地下のある一棟物件を避けた方が良いとするのは、漏水や浸水といった水に関する問題が懸念されるからです。
地下室は、地面の中にある居室です。地上にある居室とは環境が異なり、雨水や地下水の影響を受けやすく、躯体の防水工事がきちんとなされていないと、室内へ漏水することもあります。
防水工事が適切になされていたとしても、経年よる防水性能の低下も考えられます。
地下室への漏水は、屋根や外壁と比べても原因の特定が難しく、工事費用も高額になりがちです。中古で購入し、新築時の図面がないといった状況であればなおさらです。
もうひとつの懸念が浸水です。
昨今のゲリラ豪雨により、浸水・冠水することも稀ではなくなってきましたが、過去には、前面道路のマンホールから水があふれ、ドライエリアから半地下の居室に水が流れ込み、その居室の腰の高さまで水が溜まったという経験もしました。
大雨の夜に入居者からの連絡で現地に行き、ポンプで一晩中排水し続けた思い出があります。
排水し終わった時に見た、腰の高さで白と茶色に綺麗に色が分かれたクロスと、助けらなかった家財が無残に散らかった惨状は、数十年経った今でも、はっきりと覚えています。
浸水すると、入居者への対応や内装工事など費用も掛かります。
自然災害ですので、損害賠償責任を負うことはないでしょうし、工事費用も保険でカバーできることもありますが、空室期間は発生しますし、次の入居募集にもマイナスな影響は拭えません。
地下室は、容積率の緩和により賃貸可能スペースが増えるという良さはありますが、不測の事態が発生した時に、高額な負担が発生することもあります。
購入を検討する際には、その点も踏まえた収支計画を作成し、検討することをお勧めします。
擁壁のある一棟物件
擁壁のある物件を避けた方が良い理由には、安全性に関するリスク、高額な修繕費用が発生するリスク、権利関係が複雑であるリスク、入居者に敬遠されるリスクなど、様々なリスクがあることが挙げられます。
近年は、豪雨や地震によって、擁壁が倒壊・崩落するリスクも高まっています。
不動産投資で失敗しないために_不動産投資を始めるなら慎重に検討した方が良い物件の4つの特徴_擁壁のある物件
擁壁の管理責任は、所有者にあるため、維持管理を怠り、他者に被害を与えた場合、損害賠償責任は所有者が負います。仮に、擁壁の施工不良が原因だとしても、一次的な責任は所有者が負います。
再構築するには数百万円の費用が掛かりますし、仮に建物にも影響が出るようなことがあれば、入居者に退去してもらわなければならなくなり、家賃収入も途絶えます。損害賠償責任も負うようなことがあれば、かなりの金額を負担することになります。
古い擁壁には、境界確定や越境覚書の書面化がなされておらず、権利関係が複雑なものもあります。所有者の移り変わりにより、擁壁が作られた経緯や、費用負担、責任の範囲が曖昧になり、適切な管理が行われず、トラブルに発展することも考えられます。
安全面や費用面でのリスクだけでなく、入居者に敬遠されるリスクも考えなければなりません。
擁壁のある物件は、斜面に建てられていますので、物件までの道のりには、傾斜の緩急の差はあれ、坂があります。アップダウンのある道のり、入居者からも敬遠されますので、賃貸需要や賃料相場は、しっかり調査することをお勧めします。
まとめ
今回は、不動産投資を検討する際に避けておきたい物件を4つ紹介しました。
いずれも、何かの拍子に、管理運営費や修繕費が急激に上がる、もしくは、賃料収入が急激に下がる可能性が、それ以外の物件に比べて高い条件下にある物件です。
ただ、これらを無条件に避けるのではなく、中にはリスクを踏まえても、投資先として適した物件もあります。購入前には、必ず現地を確認し、リスクが顕在化した際に発生する費用も踏まえたシミュレーションを行い、購入の是非の検討や購入価格の検討することをお勧めします。
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1976年生まれ、東京生まれ東京育ちで2人の娘の父です。長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。
【保有資格】CPM（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／管理業務主任者／相続アドバイザー
