不動産投資でオーナーチェンジ物件を買う時に気を付けたいこと

不動産投資でオーナーチェンジ物件を買う時に気を付けたいこと

不動産投資を始めるには、不動産を購入しなければなりません。投資用不動産には、戸建て、一棟アパート/マンション、区分マンションといった不動産の種類だけでなく、オーナーチェンジ物件か空室かという利用状況でも分けられます。

オーナーチェンジ物件とは、賃貸中の物件です。既に賃借人がいて、入居者が入居中の物件のことをいい、空室物件とは、賃借人も入居者もいない空き家の状態の物件をいいます。

オーナーチェンジ物件
賃借人がいて入居者が入居中の物件。購入時に室内状況は確認できませんが、購入後すぐに賃料収入を得られます。

空室物件
賃借人も入居者もいない空室の物件。室内状況は確認できますが、賃料収入を得るには、入居者を決めなければなりません。

これから不動産投資をはじめようとする方は、直ぐに家賃収入が得られる、オーナーチェンジ物件を不動産会社から進められることが多いと思いますので、今回は、オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点について書きます。

賃借人について調べること

不動産投資の唯一の収入である『賃料』を支払ってくれる、賃借人について調べることは、とても重要です。

賃借人については、『法人か個人か』『賃借人と入居者が同一か』『年齢や性別、勤務先』等ありますが、肝心の『安定した収入が得られるかどうか』という視点で考えると、必ず聞いておきたいポイントは3つです。

  • 滞納歴があるかどうか
  • 家賃保証会社利用か連帯保証人か
  • 賃貸借契約期間(契約開始日や更新日の確認)

滞納歴があるかどうか

滞納歴の有無は、ヒアリングの最重要事項です。滞納歴がある人は、今後も滞納する確率が高い人です。購入前に確認しましょう。

保証会社+家賃の口座引落を利用していると、自動的に保証会社が代位弁済してくれるため、滞納に気が付かない場合もあります。
支払期日に、きちんと引落がなされているかどうかも確認するとよいでしょう。

家賃保証会社利用か連帯保証人か

家賃保証会社も連帯保証人も、どちらも滞納リスクに備えるための存在です。連帯保証人も保証会社もない賃貸借契約もありますので、必ず確認しましょう。

保証能力の持続性や回収のしやすさで比較すると、家賃保証会社利用の方が安心です。

連帯保証人は、契約時の保証能力が、契約期間中続くとも限りませんし、人によっては連絡が取れなかったり、対応してくれなかったり、回収に時間と手間、費用がかかることもあります。

実際に、入居10年後に滞納が発生し、強制執行まで進んでしまったケースでは、連帯保証人も退職し支払い能力がなく、回収できませんでした。

その点、家賃保証会社は、代位弁済請求をすれば、直ぐに支払ってもらえますし、年数を経ることで支払い能力が低減するということもありません。

オーナーチェンジで購入すると、賃貸借契約も引き継ぎますので、保証会社か連帯保証人かも、購入者の意思で簡単に変えることはできませんし、連帯保証人=滞納リスクが高いということではありません。重要なのは、契約者に滞納歴があるかどうか、これから滞納の可能性が高いかどうかですので、判断材料のひとつとして捉えると良いでしょう。

※保証会社は、賃貸借契約期間の途中からでも契約できますので、保証会社利用でない場合には、購入後に賃借人に対し、保証会社の利用を依頼してみるのもひとつの方法です。
※保証会社利用であっても、稀に管理会社を変更することで、保証契約も解除されてしまうこともありますので、注意が必要です。

賃貸借契約期間(契約開始日や更新日の確認)

入居日(契約開始日)と更新日の確認は、賃料収入の持続可能性の確認です。

契約したばかり、更新したばかりでは、退去されてしまう可能性も低く、その先1~2年は賃料収入を得られると考えても良さそうですが、契約満了日まで半年もない状況では、退去されることも少しは考えておいた方が良さそうです。

特に後者の場合は、新しい入居者が募集する際の賃料や空室期間も想定しておいた方が良いでしょう。

物件について調べること

物件について調べることは、直接収支に関わってくることですので重要です。

現在の修繕状況や、今後かかってくると予想される修繕項目や費用。定期的に行っているメンテナンス費用については、きちんと把握しておきましょう。

以前、投資分析の相談にいらした方からのご依頼で、物件と収支表の調査をしたところ、存在しない設備のメンテナンス費用が収支表にあったり、逆に必要なメンテナンス項目がなかったりという例もありました。

書類だけで判断せずに、購入前には、物件を自分の目で確かめることも必要です。

区分マンションと一棟アパート・マンション、それぞれの確認項目は以下の通りです。

中古マンションの場合
・管理費や修繕積立金の改定予定があるかどうか
・修繕積立金の積立総額
・大規模修繕工事の履歴や今後の予定

一棟アパート・マンションの場合
・必要な法定点検の内容とその費用
・運営費用の内容や額
・定期清掃等の定期メンテナンス費
・修繕履歴と今後予想される修繕内容について

初めて不動産投資を行う方では、調べることが難しい内容もあります。
当社では、購入希望物件の分析も承っておりますので、お気軽にご相談ください。

空室が長期化して悩んでいるオーナー向けに、無料の簡易診断を行っております。
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