リノベーションして賃貸する。
以前このブログでも紹介しました物件のリノベーション工事が完了し、入居者募集をすることになりました。（現在は募集が終了しております。募集終了後に書いています。）
賃貸物件をリノベーションすることの大きな目的は、『NOI（純利益）を上げる』こと。これは、キャッシュフローツリーで見ると、『GPIを上げる（最大限の賃料※で決める）』『空室損を下げる』の2つの効果により、達成できます。
最大限の賃料とは、さほど日数を置かずに入居者が決まるであろう賃料帯の中で、最も高い賃料のことを言います。
一般的に賃貸借契約の期間は2年で、その間の賃料はほぼ固定されます。オーナーにとっては、入居者が退去するまでの賃料収入が、この一時期に決まるのですから、最大限の賃料は、オーナーの資産を預かる管理会社としては、目標とする賃料です。
『NOIを上げる』と、収益性が高まり、売却時の価格アップにもつながりますので、賃貸経営を行う上では、欠かせない視点です。
市場調査も行い、リノベーションの仕様や、間取り・賃料を決めたので、『GPIを上げる』『空室損を下げる』は達成したいところです。
同じマンション内での相場より2万円高く、市場調査で調べた、『約半年前に3ヶ月以上決まらないかった』という事例の賃料から5千円安く、募集期間1ヶ月から1.5ヶ月位で決まりそうな、ギリギリの設定を狙いました。
礼金と敷金をゼロにして初期費用を安くし、その分賃料を高めに設定する手法もありますが、今回は、それぞれ1ヶ月。
内装はこちら。
床は、玄関は白いタイル、室内は無垢フローリングとし、温かみのある色合いに。間取りは広めのLDKとしてもDK＋1部屋ともできるようにバルコニー側の空間を3枚扉で仕切り、
北側の洋室には広めのウォークインクローゼットを作りました。
アクセントクロスやダクトレールが、賃貸物件としては目を引く内装です。
弊社で運営している、趣のある賃貸物件を紹介するサイト「ガレージ賃貸」での掲載ページがこちら→
グッとくる賃貸物件サイト｜ガレージ賃貸
最近は、Instagramやfacebookを見てお問い合わせいただくことも増えていますので、興味を持ってもらえる内装は、反響も多く取れますし、その分成約にもつながります。
『GPIを上げる』『空室損を下げる』ことを目的に、『募集期間1ヶ月から1.5ヶ月位』で『相場より2万円高い最大限の賃料』を狙った募集活動の結果は、というと、
なんと、公開から1週間で4組の内覧、2組の入居申込をいただき、申込後の入居審査も順調に進み、募集開始から賃料発生まで、空室期間1ヶ月弱という予想以上の結果でした。
結果としては、2つの目的は達成できたこととなりますが、予想以上に早く決まったため、もう少し賃料を上げてもよかったかなという気持ちも湧きました。
今回のように、『２万円上げて、募集開始から1週間で2組申込、空室期間1ヶ月』で良かったのか。はたまた、『3万円上げても、3週間程で1組申込、空室期間1.5~2ヶ月』で決まったのか。
差額の1万円が、逃がした魚なのか、泡沫の夢なのかは、数千円の差で反響が大きく変わることもありますので、どちらが正しかったのかは分かりません。
ですが、2万円上げても、1週間で2組申込みがあったことは、賃料アップ可能性も考えられますので、次の募集に活かしたいと思います。
リノベーションの内容や費用については、お気軽にお問い合わせください。
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1976年生まれ、東京生まれ東京育ちで2人の娘の父です。長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。
【保有資格】CPM（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／管理業務主任者／相続アドバイザー
