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リノベーションして賃貸に

リノベーションして賃貸する。

以前このブログでも紹介しました物件のリノベーション工事が完了し、入居者募集をすることになりました。(現在は募集が終了しております。募集終了後に書いています。)

賃貸物件をリノベーションすることの大きな目的は、『NOI(純利益)を上げる』こと。これは、キャッシュフローツリーで見ると、『GPIを上げる(最大限の賃料※で決める)』『空室損を下げる』の2つの効果により、達成できます。

最大限の賃料とは、さほど日数を置かずに入居者が決まるであろう賃料帯の中で、最も高い賃料のことを言います。

一般的に賃貸借契約の期間は2年で、その間の賃料はほぼ固定されます。オーナーにとっては、入居者が退去するまでの賃料収入が、この一時期に決まるのですから、最大限の賃料は、オーナーの資産を預かる管理会社としては、目標とする賃料です。

『NOIを上げる』と、収益性が高まり、売却時の価格アップにもつながりますので、賃貸経営を行う上では、欠かせない視点です。

市場調査も行い、リノベーションの仕様や、間取り・賃料を決めたので、『GPIを上げる』『空室損を下げる』は達成したいところです。

同じマンション内での相場より2万円高く、市場調査で調べた、『約半年前に3ヶ月以上決まらないかった』という事例の賃料から5千円安く、募集期間1ヶ月から1.5ヶ月位で決まりそうな、ギリギリの設定を狙いました。

礼金と敷金をゼロにして初期費用を安くし、その分賃料を高めに設定する手法もありますが、今回は、それぞれ1ヶ月。

内装はこちら。

リノベーションして賃貸する

床は、玄関は白いタイル、室内は無垢フローリングとし、温かみのある色合いに。間取りは広めのLDKとしてもDK+1部屋ともできるようにバルコニー側の空間を3枚扉で仕切り、
北側の洋室には広めのウォークインクローゼットを作りました。

リノベーションして賃貸する

アクセントクロスやダクトレールが、賃貸物件としては目を引く内装です。

弊社で運営している、趣のある賃貸物件を紹介するサイト「ガレージ賃貸」での掲載ページがこちら→
グッとくる賃貸物件サイト|ガレージ賃貸

最近は、Instagramやfacebookを見てお問い合わせいただくことも増えていますので、興味を持ってもらえる内装は、反響も多く取れますし、その分成約にもつながります。

『GPIを上げる』『空室損を下げる』ことを目的に、『募集期間1ヶ月から1.5ヶ月位』で『相場より2万円高い最大限の賃料』を狙った募集活動の結果は、というと、

なんと、公開から1週間で4組の内覧、2組の入居申込をいただき、申込後の入居審査も順調に進み、募集開始から賃料発生まで、空室期間1ヶ月弱という予想以上の結果でした。

結果としては、2つの目的は達成できたこととなりますが、予想以上に早く決まったため、もう少し賃料を上げてもよかったかなという気持ちも湧きました。

今回のように、『2万円上げて、募集開始から1週間で2組申込、空室期間1ヶ月』で良かったのか。はたまた、『3万円上げても、3週間程で1組申込、空室期間1.5~2ヶ月』で決まったのか。

差額の1万円が、逃がした魚なのか、泡沫の夢なのかは、数千円の差で反響が大きく変わることもありますので、どちらが正しかったのかは分かりません。

ですが、2万円上げても、1週間で2組申込みがあったことは、賃料アップ可能性も考えられますので、次の募集に活かしたいと思います。

リノベーションの内容や費用については、お気軽にお問い合わせください。

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