賃貸経営において、オーナーにとっても管理会社にとっても、解決が難しいトラブルの一つが騒音トラブルです。
騒音とは主観的なものであり、人の許容範囲によって感じ方も異なります。
時間帯や音源、内容などによって変わりますし、大きな音でなくても不快に感じる音であれば、騒音として捉えることもあり、解決が難しい問題です。
放置しておくと、退去の連鎖が発生し、空室問題にも繋がるため、空室対策としても、間違った対応を行わないことが求められます。
本記事では、賃貸管理の現場で、騒音トラブルが発生した際に行った対応についての事例を紹介します。
実例: 夜の営みの音に対するクレーム
木造アパートに住む、女性入居者から寄せられた、「隣の部屋から、ほぼ毎晩夜中に騒がしい営みの音が聞こえる」という内容の、隣室から発生する声に対するクレームです。
隣の入居者は男性で、どうやら女性が頻繁に出入りしているようです。
具体的な対応事例
連絡を受けてから、私が行った対応についてです。
入居者への対応について書いていますが、入居者から連絡をいただいた段階で、オーナーとも内容を共有し、今後の対応方法について説明しています。
事実確認
騒音問題では、その音が「騒音」と呼べるものなのかどうかを判別することが肝心です。
音の発生源や内容、騒音レベルを把握するために、入居者にスマートフォンで録音（録画）したり、騒音計アプリで測定していただくように依頼するのですが、夜の営みを録音してくださいとも言いにくく、抵抗がなければという条件で、録音もしくは発生日時の記録をお願いしました。
ただ、やはり抵抗があるということで、対応中も内容を把握することはできず、女性入居者からヒアリングした内容を基にした対応となりました。
発生源とされる入居者へ連絡
改善に向けての第一歩は、発生源とされる男性入居者へ是正を促すための連絡です。
ここで注意が必要なのは、一方の話を鵜呑みにして「加害者」として連絡しないこと。そして、連絡をいただいた方の秘匿性を保つことです。
発生源や音の内容について把握できていない状況では、騒音として捉え、加害者と思いこんで対応することは非常に危険です。
「私ではない、濡れ衣を着せるな」と反論されてしまうと、何も言い返せなくなりますし、関係性が悪化することもあります。
過去には、被害者として連絡してきた方が、実は加害者であったこともありました。
また、連絡をいただいた方の秘匿性についてですが、このケースでは発生源とされる方が男性、連絡をいただいた方が女性でしたので、二次被害を防ぐためも特に注意が必要です。
どこからのクレームで、どういった内容かしっかり伝えて欲しいという要望があれば別ですが、二次的なトラブルを避けるため、言わないで欲しいと言われることが殆どです。
今回のケースでも、伝え方について確認すると、どこからクレームがあったかは伝えないで欲しいとの要望がありましたので、発生源とされる男性入居者には、「入居者全員に伝えていますが、近隣の方からこういうクレームがありましたので、お心当たりがあれば、是正をお願いします。」と、いろいろとぼかして注意をしました。
ただ、男性入居者は、何度か壁をドンドン叩かれていたようで、「自身に対して言われていること」と、「どこからクレームがあったか」については、分かってはいるようでした。
改善に向けた提案と対応
男性入居者は、日常生活の音については注意を払っていて、夜についても、確かに女性の出入りはあるが、そんなに大きな声は出ていないとのことでした。
自分では改善点が分からず、室内を見て欲しいとのことでしたので、立ち入らせてもらうと、ベッドが隣室に接する壁側にありましたので、反対側の壁に移動してもらい、様子を見ることにしました。
また、単身者専用のアパートで、契約書上も2人入居は認めていないため、たまに招くのは構わないが、もし毎日来訪しているのであれば、同棲とも捉えられるので、控えて欲しいとも伝えました。
オーナーには、壁に防音シートを張るなどの検討もいただきましたが、費用が掛かるわりに効果が不明なことと、室内の雰囲気も変わってしまうため、実施しませんでした。
女性入居者へは、実施した対応を伝え、理解してもらうことも重要です。
対応結果と課題
結果として、一時的な改善が見られましたが、不快感は拭えなかったようで、しばらくして女性入居者は退去しました。
その後の募集で次の入居者が決まりましたが、その入居者からは、音に関するクレームは一切なく、確認しても特に気になる音はないとのことでした。この方も女性でした。
実際に騒音と呼べるものであったかどうかは、音を聞いていないので判断はできませんが、受忍限度を超えるような音が継続的に発生しているかどうかの基準で考えると、「騒音」とするのは難しいかと思います。
しかしながら、それが原因で退去を決断されたのですから、女性入居者にとっては、騒音でなかったとしても、不快な音であったことは否定できませんし、管理会社としては、解決に至らず、退去されてしまったのは残念でした。
音の問題の難しさと、対応の難しさを改めて実感する事例でした。
環境省によって定められた「騒音の環境基準」では、住宅地においては、昼間で55デシベル、夜間で45デシベルを超える音は騒音とされていますが、日常の人の話し声は50～61デシベル、洗濯機の音で64～72デシベルあるとされています。
日常の人の話し声ですら環境基準を超えることがあるのでは、基準値のみで騒音かどうかを判断することも、ちょっと違和感がありますね。
そこにも、この問題の難しさを感じます。
1976年生まれ、東京生まれ東京育ちで2人の娘の父です。長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。
【保有資格】CPM（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／管理業務主任者／相続アドバイザー
