投資用ワンルームをリノベーションして賃料アップした事例

空室で売却されていた、中古の投資用ワンルームを購入し、リノベーションして市場価値を上げる。そんな事例をご紹介します。

物件は、中央区にある築40年程の約20㎡のワンルーム。

東銀座・銀座・築地から徒歩10分圏内にあり、新橋や有楽町も徒歩圏内の好立地です。

3点ユニットでカーペット、洗濯機置き場もなく、初めて内覧したときは、しばらく空室だったせいか排水のにおいも上がってきていました。

住居での賃貸としては、洗濯機置き場はなく1階のコインランドリーを使用するというのがどうみられるかというところですが、マンション自体が事務所利用可能ですので、事務所利用を想定すると、賃料アップが見込めそうな物件でした。

マンション内で同じ広さの部屋が、83,000円と93,000円（リノベーション済み）で賃貸募集中。

室内クリーニングだけしてそのままで貸すと、賃料は月額75,000円～85,000円程と想定して、表面利回りで6.5％～7.2％というところでしょうか。

ただ、現在の内装（タイルカーペット・古い3点ユニット・古いキッチン）では、どこかで大掛かりなリフォームをしないと、競争力の低下は否めず、また設備故障のリスクも高いままです。故障したら直すというのもひとつの選択肢ではありますが、折角なので、設備や配管、間取りも一新するフルリノベーションをして、賃料も大幅に上げて募集することを提案しました。

ターゲットとするのは、「好立地を求める単身社会人」「近隣の企業に勤める会社員のセカンドハウス利用者」「スタートアップの法人」です。

3点ユニットの浴室を「新しい3点ユニットに入れ替える」か「シャワーブースとトイレに分けてバス・トイレ別感を出す」かがポイントでしたが、そもそも洗濯機置き場もない部屋ですし、事務所利用することも考え、「シャワーブースとトイレに分けてバス・トイレ別感を出す」をお勧めしました。

床は無垢フローリング。モルタルにする案もありましたが、マンションの改装規定で遮音等級が定められていたため、無垢フローリングに。

キッチンは造作しコンパクトにまとめ、壁面にタイルを張っておしゃれな雰囲気にし、出来上がったのがこちらです。

水回りの設備、エアコンや給湯器などの機器類だけでなく、室内の給排水管も交換しましたので、中期的に見たメンテナンス費も下がります。

賃料は過去の成約事例より高めの11万円で募集を始め、10.5万円で成約しました。募集開始から1ヶ月です。

これにより、購入費用にリノベーション費用を含めても、表面利回りは、7.9％にアップしました。
リノベーション前の想定は、6.5％～7.2％でしたので、リノベーションによって、賃料アップ、メンテナンス費用の減少、市場価値の上昇も実現できたことになります。

賃料を上げる目的でリノベーションする場合、内装や間取りについてポイントがいくつかあります。

中途半端なリフォームで終わらせることなく、バリューアップを実現でき、費用対効果の高いリノベーションを行うには、「施工する場所・しない場所」、「費用を掛けるところ・掛けないところ」をおさえた、バランスを考えた組み立てが重要です。

空室の投資物件を購入しようとお考えの方、空室が長期化している物件を所有している方、リノベーションに興味のある方は、是非ご相談ください。

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四方田 裕弘

1976年生まれ、東京生まれ東京育ちで2人の娘の父です。長く賃貸管理の現場を経験してきました。その経験をこのサイトでお伝えしていきますので、皆様の賃貸経営にお役立ていただけましたら幸いです。

【保有資格】CPM（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／管理業務主任者／相続アドバイザー