空室で売却されていた、中古の投資用ワンルームを購入し、リノベーションして市場価値を上げる。そんな事例をご紹介します。
物件は、中央区にある築40年程の約20㎡のワンルーム。
東銀座・銀座・築地から徒歩10分圏内にあり、新橋や有楽町も徒歩圏内の好立地です。
3点ユニットでカーペット、洗濯機置き場もなく、初めて内覧したときは、しばらく空室だったせいか排水のにおいも上がってきていました。
住居での賃貸としては、洗濯機置き場はなく1階のコインランドリーを使用するというのがどうみられるかというところですが、マンション自体が事務所利用可能ですので、事務所利用を想定すると、賃料アップが見込めそうな物件でした。
マンション内で同じ広さの部屋が、83,000円と93,000円（リノベーション済み）で賃貸募集中。
室内クリーニングだけしてそのままで貸すと、賃料は月額75,000円～85,000円程と想定して、表面利回りで6.5％～7.2％というところでしょうか。
ただ、現在の内装（タイルカーペット・古い3点ユニット・古いキッチン）では、どこかで大掛かりなリフォームをしないと、競争力の低下は否めず、また設備故障のリスクも高いままです。故障したら直すというのもひとつの選択肢ではありますが、折角なので、設備や配管、間取りも一新するフルリノベーションをして、賃料も大幅に上げて募集することを提案しました。
ターゲットとするのは、「好立地を求める単身社会人」「近隣の企業に勤める会社員のセカンドハウス利用者」「スタートアップの法人」です。
3点ユニットの浴室を「新しい3点ユニットに入れ替える」か「シャワーブースとトイレに分けてバス・トイレ別感を出す」かがポイントでしたが、そもそも洗濯機置き場もない部屋ですし、事務所利用することも考え、「シャワーブースとトイレに分けてバス・トイレ別感を出す」をお勧めしました。
床は無垢フローリング。モルタルにする案もありましたが、マンションの改装規定で遮音等級が定められていたため、無垢フローリングに。
キッチンは造作しコンパクトにまとめ、壁面にタイルを張っておしゃれな雰囲気にし、出来上がったのがこちらです。
水回りの設備、エアコンや給湯器などの機器類だけでなく、室内の給排水管も交換しましたので、中期的に見たメンテナンス費も下がります。
賃料は過去の成約事例より高めの11万円で募集を始め、10.5万円で成約しました。募集開始から1ヶ月です。
これにより、購入費用にリノベーション費用を含めても、表面利回りは、7.9％にアップしました。
リノベーション前の想定は、6.5％～7.2％でしたので、リノベーションによって、賃料アップ、メンテナンス費用の減少、市場価値の上昇も実現できたことになります。
賃料を上げる目的でリノベーションする場合、内装や間取りについてポイントがいくつかあります。
中途半端なリフォームで終わらせることなく、バリューアップを実現でき、費用対効果の高いリノベーションを行うには、「施工する場所・しない場所」、「費用を掛けるところ・掛けないところ」をおさえた、バランスを考えた組み立てが重要です。
空室の投資物件を購入しようとお考えの方、空室が長期化している物件を所有している方、リノベーションに興味のある方は、是非ご相談ください。
1976年生まれ、東京生まれ東京育ちで2人の娘の父です。長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。
【保有資格】CPM（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／管理業務主任者／相続アドバイザー
