賃貸管理を行っていると、様々な事故を経験することになります。そして、そのほとんどが突然やって来るのです。
今回もそうでした。
突然の連絡
お昼を食べ終わり、少し気の緩む午後２時。空室物件をご案内中の不動産会社より一報。申し込みかな？なんて淡い期待を抱きつつ電話を替わると、
不動産会社「なんかリビングからポタポタ水が漏れているんですが。」
私「えっ？」
不動産会社「入室時は天井がたわんでいるなって感じる程度だったんですが、急に水が垂れだしてきて…」
2日前に室内点検を行ったときは何ともなく、前日内覧した方からも、そういった連絡はなく、まさに青天の霹靂です。
状況を説明してくれるのですが、実際に見てみないと正確な判断もできませんので、提携の水道業者にも連絡し、現地に行くことにしました。
予想を超える状況
現地に着き、状況を目にした時の衝撃は、忘れられません。
結露っぽく、ポタポタ水滴がたれている状況を想像していたのですが、両手を伸ばした範囲で天井が大きく膨らんで下に下がり、ボードの継ぎ目からポタポタではなく、ぼちゃぼちゃと。いつ天井が落ちてきてもおかしくない状況です。
床には水溜まりができ、持ってきたバケツもすぐに満杯になるほどです。
そして、とうとう天井が落下。
水道業者も到着し、原因を確認したところ、上階の給水管もしくは給湯管から漏れ出た水が床下に溜まり、それが、排水管を伝って下階に流れたのが原因ではないかとのこと。
確かに排水管の継ぎ目の部分が湿っています。
天井裏を走る、上の部屋の排水管
上階の排水管が下階の天井裏を通る配管構造は、分譲マンションでは昭和40年代の建物に多く、今では昭和50年代以降の建物にはほとんど見られません。
上階の排水管のトラブルが、下の階にも影響し被害が大きくなりますし、メンテナンスも単独ではできないので、いい配管とは言えません。
今回も原因はある程度推測できたのですが、上階の入居者が不在では、入室できず特定するには至りませんでした。
被害が拡大しないようにするには、上階の水道の元栓を閉めて水を止めるしか現状では方法がありません。元栓を閉めると、上階の方もキッチンや洗面台、トイレ、お風呂、全てが使えなくなってしまうので、気が引ける思いもありますが、仕方がありません。メッセージを残して、一旦撤収しました。
原因究明と復旧作業
翌日には上階の入居者と連絡がつき、入室することができました。原因は、浴室の給水管に傷がつき、そこから水が漏れ、床下に溜まり、排水管の継ぎ目から下に漏れたということです。
浴室の給水管はユニットバスの下を通っているため、不具合があったとしても分かりません。上階の方も、ご自身の浴室や室内には、漏水の症状が全くないため、信じられないといいった面持ちでした。
上階のオーナーの火災保険で、全ての工事費を捻出することになりましたが、床のフローリングの張替え、天井のボード張替、クロス張替と結構な額になります。
今回は火災保険に加入していたので、上階のオーナーも自己負担はなかったようですが、もし加入しておらず、全額自己負担になった場合は、トラブルに発展することもあります。
ご自身の部屋だけでなく、他の部屋に損害を与えてしまうこともありますので、火災保険の加入は必須ですね。
上階の給水管の補修完了を待って、工事を開始し、発生から1ヶ月以内で元通りにすることができました。
まだ入居者が決まっておらず空室たったことと、漏水が発生してからすぐに気が付けたことは、幸いでした。
空室の場合、発生したから気づくまでに時間がかかることが多く、被害も大きくなります。加えて入居中であったりすると、入居者に多大な迷惑を掛けることになります。
漏水発生時に内覧していた方が、入居してくれることになり、空室の損害も最小限に抑えることができたのも幸運でした。
入居中の漏水事故も何度か経験したこともあり、今回はその経験が活きたように思います。知識だけでなく、経験を提供することも管理会社の役割です。
できることなら遭遇したくない事故ですが、発生した時には迅速に対応し、オーナーの被害を最小限に抑えられるよう、心がけております。
・慌てず落ち着くこと
・できる限り状況を把握すること（相手方が落ち着いている時は、状況写真を送ってもらう）
・短時間で可能な限りの準備をしてから現地に行くこと
（例：道具の準備、専門業者への連絡、他居住者の連絡先の準備など）
・原因が解明するまでは、予測はたてても断定はしないこと
・必ず専門業者に見てもらうこと（水圧検査が必要な場合もあります。）
1976年生まれ、東京生まれ東京育ちで2人の娘の父です。長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。
【保有資格】CPM（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／管理業務主任者／相続アドバイザー
