fbpx

資金調達、金利・年数・K%??

あなたは、賃貸物件を購入する場合、どちらの条件で借りたいと思いますか?

(A)金利:1.5%、期間15年、3000万円借入
(B)金利:2.8%、期間30年、3000万円借入

感覚的に、(A)を選ぶ方が多いのではないでしょうか?
金利が安いから、総返済額が少ないという見方だと思います。または単純に金利が安いからでしょうか。

もちろんこれに正解はありませんが、

資金調達する際は、単純金利の比較だけではなく、3つの考え方を持ち合わせる必要があると思っています。
それは、総返済額と毎月返済額とローンコンスタントです。

(A)総返済額:3,352万円
(B)総返済額:4,437万円

(A)毎月返済額:186,222円
(B)毎月返済額:123,268円

どちらを重視するかで、選択肢が変わってきます。
または売却はせずに、本当に30年間借り続けるのかと考える必要があると思います。

もう一つの考え方、K%(ローンコンスタント)

ここからが本題です。K%(ローンコンスタント)の考え方のご紹介をしたいと思います。
これは、ローン残高に対する年間返済額の割合を示した指標です。

資金調達のために、年間どれくらい(%)の調達コストなのかを測ることができます。

銀行側(貸手)から見たときには、銀行の儲け(利回り)ということができます。

ちなみに銀行も、物件に出資している投資家という考え方です。

物件取得者(借手)からすると、銀行の儲けが少ないほうが、利が多いということになりますから、私たちが調達する場合は、常にK%の値を割り出して投資判断を行います。

ローンコンスタントは、金利が上がると高くなり、金利が下がると低くなります。また、返済期間が長くなると下がり、短くなると上がります。

一般的にローンは金利で評価することになりますが、返済をする際には金利だけでなく元金返済も行い、キャッシュフローに大きくかかわります。

この場合の、ローンコンスタントは、

(A)K%=7.449%
(B)K%=4.931%

となります。
この考え方を持つと、金利だけではなく返済期間を掛け合わせた考え方ができます。
金利がいくら安くても、返済期間が短い場合は、K%が高くなります。キャッシュフロー重視の場合は、将来のキャピタルゲインを狙えたとしても、敬遠します。この場合は、元金返済が早いので、純資産の増えるスピードが早まります。

キャッシュフローを重視している投資の場合は、金利が高くても、長く組めるとK%が下がるので、毎月の手残りは増えます。

K%(ローンコンスタント)の考え方を知ることによって、総返済額と金利だけでの判断ではなくなり、何を重視している投資なのかを、しっかりと見据えることができるでしょう。

■ポイント
・K%(ローンコンスタント)=年間返済額÷ローン残高
・単純な金利や総返済額だけで考えるのではなく、K%の値も考慮しよう

次の記事では、K%を応用して、
・繰り上げ返済するべきか新しい投資をするべきか
・イールドギャップの考え方

について書きたいと思います。

メールでのお問い合わせ
メールでのお問い合わせはこちらから
お問い合わせフォーム
電話でのお問い合わせ

03-6413-9987

営業時間:9:00-19:00
定休日:毎週水曜日

関連記事

  1. 買いたいと思って、買える状態をつくれたら買い時

  2. 築浅ワンルーム不動産投資会社がお勧めする物件を分析してみた

  3. キャッシュフローツリーを使った購入前の区分マンション分析

  4. 人生100年時代、日本が匙を投げた【公助から自助へ】

  5. 不動産価格と融資の関係

  6. 不動産投資でオーナーチェンジ物件を買う時に気を付けたいこと

    不動産投資でオーナーチェンジ物件を買う時に気を付けたいこと

電話でのご相談・お問い合わせ

お気軽にご連絡ください

03-6413-9987

受付時間:10:00-19:00
定休日:毎週水曜日
土日祝日も受付しております

最近の記事

  1. 海外転勤になって自宅を貸すときに注意すること
  2. 私も実践している投資用不動産の選び方・見極め方(投資分析に関すること)
  3. 私も実践している投資用不動産の選び方・見極め方(収支に関すること)
  4. 原状回復で揉めないために-6年経ったらクロス張替え費用の借主負担は0円になるってホント!?
  5. 賃貸管理会社に依頼する前に確認したい、管理会社との契約内容のこと

おすすめの記事

  1. 新規募集の家賃査定地元の業者まわってる?