ＩＲＶの法則

「キャッシュフローツリーを使った購入前の区分マンション分析」という記事で、収益還元法について少しだけ触れました。適性賃料を見ることが大事です。という話です。
ＩＲＶの法則という、考え方をご紹介します。

Ｖ＝価値（市場価値）
Ｉ＝ＮＯＩ（ネット収入）
Ｒ＝キャップレート（資本化率）

前回の記事で、例に挙げた浅草の物件は、

ネット収入（Ｉ）＝66.5万円
物件価値（Ｖ）＝1,380万円

この場合、66.5万（Ｉ）÷1380万（Ｖ）＝キャップレート（Ｒ）＝4.82％になります。
少し飛躍して、Ｒは投資家が「このくらいの利回りはほしい」と思うパーセンテージにも置き換えられます。

この法則は、いくらくらいで買いたいか、検討するにも使えます。
投資家が浅草エリアなら6％欲しいと考えたとする。

ネット収入（Ｉ）＝66.5万円
キャップレート（Ｒ）＝6％

物件価値（Ｖ）＝1,108万円と出すことができます。

ちょっと現実的ではないかな（笑）

不動産バブル時を、これに当てはめると、このような構図になります。
ネット収入（Ｉ）が上昇、キャップレート（Ｒ）が下がる、物件価格（Ｖ）が上がる。
ということになります。

キャップレート（Ｒ）が、感覚的にわかりにくいと思いますので補足します。

まず、言うまでもなくバブル期には賃料が上がりました。（Ｉ）

例えば、購入する投資家が今まで5％のキャップレートを求めていたとする。
「これからもっと不動産価格が上がるかもしれないし、融資状況も良いので今買っておきたい」という期待で、少し高くても物件買いたいと思ったとする。
それにより、3％でも買ってもいいかなと思ったとれば、期待利回り（キャップレート）はさがります。（Ｒ）

バブル前：100万円（Ｉ）÷5％（Ｒ）＝2,000万円（Ｖ）
バブル：120万円（Ｉ）÷3％（Ｒ）＝4,000万円（Ｖ）

このような、投資家心理や、融資状況、将来への期待で価格は上下します。

■ポイント
・ＩＲＶの法則の仕組みを知ると便利。
・キャップレートは、不動産市況、投資家心理、融資状況、物件リスク等によって変わってくる。

次回は、キャップレートの構成要素について書いてみます。