IRVの法則

「キャッシュフローツリーを使った購入前の区分マンション分析」という記事で、収益還元法について少しだけ触れました。適性賃料を見ることが大事です。という話です。
IRVの法則という、考え方をご紹介します。

V=価値(市場価値)
I=NOI(ネット収入)
R=キャップレート(資本化率)

前回の記事で、例に挙げた浅草の物件は、

ネット収入(I)=66.5万円
物件価値(V)=1,380万円

この場合、66.5万(I)÷1380万(V)=キャップレート(R)=4.82%になります。
少し飛躍して、Rは投資家が「このくらいの利回りはほしい」と思うパーセンテージにも置き換えられます。

この法則は、いくらくらいで買いたいか、検討するにも使えます。
投資家が浅草エリアなら6%欲しいと考えたとする。

ネット収入(I)=66.5万円
キャップレート(R)=6%

物件価値(V)=1,108万円と出すことができます。

ちょっと現実的ではないかな(笑)

不動産バブル時を、これに当てはめると、このような構図になります。
ネット収入(I)が上昇、キャップレート(R)が下がる、物件価格(V)が上がる。
ということになります。

キャップレート(R)が、感覚的にわかりにくいと思いますので補足します。

まず、言うまでもなくバブル期には賃料が上がりました。(I)

例えば、購入する投資家が今まで5%のキャップレートを求めていたとする。
「これからもっと不動産価格が上がるかもしれないし、融資状況も良いので今買っておきたい」という期待で、少し高くても物件買いたいと思ったとする。
それにより、3%でも買ってもいいかなと思ったとれば、期待利回り(キャップレート)はさがります。(R)

バブル前:100万円(I)÷5%(R)=2,000万円(V)
バブル:120万円(I)÷3%(R)=4,000万円(V)

このような、投資家心理や、融資状況、将来への期待で価格は上下します。

■ポイント
・IRVの法則の仕組みを知ると便利。
・キャップレートは、不動産市況、投資家心理、融資状況、物件リスク等によって変わってくる。

次回は、キャップレートの構成要素について書いてみます。

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