『半年以上入居者が決まらないのに、対策も提案もなく、そのまま放っておかれている。』『依頼していた事案について、担当者に連絡しても返信がなく、その後どうなっているのか報告もない。』といった理由で、依頼している管理会社に不満を持ち、管理会社変更の相談をいただくことがあります。
空室対策としての、管理会社変更です。
管理会社変更の相談をいただいた際には、現在の管理会社との管理業務委託契約書の内容を確認し、スムーズに弊社に管理業務を移行できるかを調査します。
管理会社との契約形態は、大きく分けて、一般管理契約とサブリース契約の2種類があります。
この２つの契約形態の違いは、過去の記事をご参照ください。
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委任契約なのに解約できない
今回の事例は、一般管理契約についてです。
一般管理契約は、民法の委任契約にあたりますので、『各当事者は、いつでもその解除ができる。』と定められています。
ですが、先日管理会社変更でご相談いただいたとの管理契約書の解除条項に、ある文言があることで、解約に制限が掛けられてしまっていました。
それは、
「本契約は、原則として契約期間内に解約できないものとする。但し、甲乙双方が合意した場合は、その限りではない。」
の一文です。
契約期間については、6カ月前までに書面による通知がなければ自動更新となっており、解約については上記の一文の他に、解約違約金等の記載はありませんでした。
こちらについて、相談した弁護士の見解です。
委任契約はたしかに解約自由が原則なのですが、委任者が解約権を放棄したと評価できる場合は、解約できない場合が「ありうる」とされています。
この条項は解約権を放棄したと評価される可能性が大いにありますので、自由に解約できる可能性が５０％か、もしくは、オーナー様が不利なように思います。
『原則として、契約期間内に解約できないもの』とされている契約書に合意しているため、解約は『オーナーと管理会社が合意の上でなければ解約できない』と評価されるということです。
規模の大きい物件のため、管理会社としても解約は避けたいはずで、そう簡単に合意してくれるとは思えません。
この時も、最初にオーナーが解約の連絡をした時は、『次の更新までは解約は受け付けられない』という回答でした。
自動更新された契約期間は、満了まで1年以上あります。それまで、この状況が続くのかと、オーナーもがっかりしていました。
管理業務委託契約を解約し弊社に移管するまでに6ヶ月以上
最終的には、話し合いにより、書面による解約通知を提出の上、契約期間満了を待たずに、6ヶ月後に解約をすることができましたが、その間は、以前にも増して消極的な管理状況で、募集活動も行っているのかどうかも分からない状況でした。
『賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律』の施行により、オーナーは、管理を依頼する前に、管理会社から、業務内容の要点をまとめた重要事項の説明を受けることになりました。
解約についても重要事項に含まれていますので、事前に説明を受けますが、条項の内容と意味合いを理解できていないと、後々のトラブルの原因となります。
『本契約は、原則として契約期間内に解約できないものとする。但し、甲乙双方が合意した場合は、その限りではない。』
もし、管理業務委託契約書の解約の条項に、この一文があった時は、担当者に確認し、場合によっては修正を依頼しましょう。
この事例は、名の知れた大企業のグループ会社の管理会社との間で起こったことです。規模の大小にかかわらず、契約内容について、不明な点があれば、事前に確認し合うことで、オーナーにとっても管理会社にとっても、緊張感のある良好な関係を築いていけるのではないでしょうか。
サブリース契約でのトラブルの事例は、こちらをご参照ください。
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1976年生まれ、東京生まれ東京育ちで2人の娘の父です。長く賃貸管理の現場を経験してきました。その経験をこのサイトでお伝えしていきますので、皆様の賃貸経営にお役立ていただけましたら幸いです。
【保有資格】CPM（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／管理業務主任者／相続アドバイザー
