長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。1976年生まれ、2人の娘の父です。
【保有資格】CPM®（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／相続アドバイザー
急な海外転勤が決まり、「購入した自宅をどうしよう…」とお悩みの方からも相談をいただきます。
折角購入した自宅、住宅ローンの返済もあるし、転勤期間中は他人に貸して家賃収入を得たいと考えるのは、当然ですね。
ただ、「自分の購入した家だから」と言って、安易に貸すのは禁物です。
今回は、海外転勤になった時に知っておいて欲しい、海外転勤期間中の自宅の貸し方について解説します。
戸建てでも区分マンションでも、どちらでも当てはまりますので、参考にしてください。
- 海外転勤になって自宅を賃貸に出すときには、様々な制約や手続きが必要です。
- 貸主が税法上の非居住者となることで、借主が限定的になることもある。
- 住宅ローンが残っている人は、金融機関への確認も忘れずに。
目次
賃借人のターゲットが限定的になることに注意
通常、賃貸する場合、賃借人のターゲットとなるのは、社宅として利用する法人・自身で利用する個人を問いません。
ですが、海外転勤期間中の賃貸となると、そうはなりません。
というのも、海外転勤期間中の貸主は、所得税法上で「非居住者」という扱いになります。
「非居住者」とは、日本国内に住所がなく、かつ現在まで引き続き1年以上日本国内に居所を有しない個人をいいます。
貸主（所有者ではありません）が非居住者となると、個人が自己又はその親族が居住の用に供するために借りる場合を除き、賃借人が賃料や共益費の一部（20.42％）を源泉徴収し、支払った月の翌月10日までに、納税義務者（借主となる法人）の所轄の税務署に、税務署指定の納付書により、税務署もしくは金融機関にて納付する義務が発生します。
賃借人が、「法人」または「個人で自己住居以外の利用」の場合は、毎月の賃料を、全額貸主に支払うのではなく、20.42%を税務署、残りの79.58％を貸主に支払うことになります。
仮に30万円の賃料であれば、61,260円を税務署指定の納付書で納税、238,740円を貸主に支払うということになります。
振込も定額自動送金もできないこの作業を、毎月行うのは非常に面倒くさいですね。
事実、社宅代行業者を利用する大手法人では、非居住者の物件はNGとしています。
ということは、大手法人をターゲットとすることはできず、個人の高所得者に限られてしまうことになります。
賃料が高額になりがちな東京都内の戸建てでは、法人契約ができないことは痛手です。
回避する方法としては、管理会社と転貸借契約を締結し、貸主を国内法人の管理会社とすることで、賃借人の納税義務をなくし、法人契約を可能とする方法もありますが、納税義務が管理会社に移転する分、管理手数料が通常より増えることもありますので、詳細については管理会社に相談してみましょう。
貸す前に、室内クリーニングや簡易的なリフォームが必要な場合も
海外転勤の場合のみならず、他人に住居を貸す場合には、室内を貸せる状態にしておく必要があります。
貸せる状態とは、付帯設備が正常に稼働し、内装も清潔な状態にあり、良好な日常生活を送れる環境にあること。
海外転勤が決まり、そのままの状態で他人に貸すことはできません。
クロスの劣化が酷ければ、張替が必要ですし、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備に故障があれば、修理が必要です。
もちろん、そのままの状態で入居者募集を行うことも可能ですが、入居がなかなか決まらなかったり、賃料を下げざるを得なかったりするので、最低限、室内のクリーニングは行った方が良いでしょう。
リフォームは、貸し出すために最低限必要なリフォームと価値を高めるリフォームがあります。赴任期間中の賃貸であれば、最低限必要なリフォームでよいでしょう。
賃貸借契約は定期賃貸借契約で締結すること
賃貸借契約には、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類あります。
海外転勤の期間中の賃貸借契約の契約形態は、「定期賃貸借契約」にしましょう。
賃貸借契約では、契約期間を2年間とすることが一般的ですが、2年でも3年でも、自由に期間を定めることができます。
赴任期間が延び、帰国が賃貸借契約期間を超えてしまっても、新たに期間を定めて再契約することも可能ですので、当初予定している赴任期間から決めるのも良いでしょう。
検討が必要なのは、予定している赴任期間が2年なので、2年間の契約期間で募集を開始したところ、募集してから数ヶ月後に入居が決まったというケースです。
この場合、入居開始から2年間とするのか、2年から入居開始までの期間を引いた期間を契約期間とするのかは、募集活動を行う前に決めておく必要があります。
帰国後にすぐに住めるようになるわけではない
定期借家契約だからといって、契約期間満了と同時にすぐに明け渡してもらえるわけではありません。
契約期間満了の1年から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し契約終了の通知を行わなければなりません。この通知が行われなかった場合は、契約終了日は、通知をしてから6ヶ月後となります。
もし帰国が早まった場合でも、賃借人との合意がなければ、定めた期間の満了前に退去してもらうことはできません。
その場合は、契約終了までの期間、賃貸物件を探すか、法人の用意する社宅に入居するかになります。
家賃収入は、日本での確定申告が必要
日本国内の不動産から生じた不動産所得は、日本で確定申告が必要になります。
確定申告が必要な場合は、代わりに確定申告や納税を行ってくれる納税管理人を定めて、届出書を所轄の税務署に提出しなければなりません。
また住宅ローン控除を利用していた場合、居住の用に供しなくなった年から、再び居住の用に供するようになった日の属する年の翌年まで控除を受けることができませんが、それ以降の残存控除期間については、所定の手続きを行うことで、再度住宅ローン控除を利用することができます。
金融機関への確認も忘れずに
住宅ローンを利用して購入した方は、融資を受けた金融機関に、転勤期間中に賃貸しても良いかどうかの確認を忘れずに行ってください。
住宅ローンは本人または家族が居住する物件が対象となる商品ですので、他人に賃貸する物件は対象外となります。金融機関に確認せずに賃貸した場合、契約違反となり最悪のケースでは、一括返済を求められることもあります。
住宅ローンを利用中の方は、海外転勤期間中だけであっても、必ず金融機関へ確認するようにしましょう。
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