いい管理会社ってどんな会社?

管理会社の立場で「いい管理会社」について述べると、「うちはいい管理してますよ」的な、手前みそで結論ありきの記事になってしまいそうで躊躇いますが、私個人、規模は小さいながらも賃貸不動産のオーナーでもありますので、オーナー目線で管理会社に求める付加価値を書いてみるのも、自社のサービスを見つめるいい機会ですし、書いてみました。

管理会社ってそもそも何をするのか。

管理会社とは、かっこよく言うと、「不動産オーナーの資産をお預かりし、その価値を最大限まで高める」のが仕事です。

主な業務としては、入居者募集・入居中の諸々のケア、そして退去時の敷金精算・原状回復工事と、入居者の入居から退去までに発生する事務手続きやトラブル解決が挙げられます。

端的に言うと、満室にして、滞納の無いよう家賃を回収し、トラブルを迅速に解決し、入居者に満足してもらって長く住んでもらうための業務ですね。

投資用不動産の価値は、V=I/R で計ります。Vは価値、Iは年間収入、Rは利回りです。家賃収入が増えると、価値も上がるため、「その価値を最大限まで高める」ということは、「可能な限り高い賃料で満室にする」ということであり、Iを高めることでもあります。

『3つの異なる空室率』の記事でも書きましたが、IとはNOI。つまり営業純利益です。

キャッシュフローツリー

営業純利益は、滞納や空室が発生すると、必然的に下がります。

特に退去は、原状回復工事期間や入居者募集期間の空室や、貸主負担分の工事費用も発生することもあり、営業純利益を下げる要因になります。

入居者からの、『隣人がうるさい』といった連絡や、設備故障や漏水といった不具合の連絡も、不十分で遅い対応は、更なる不満に繋がり、それが原因で退去されてしまうともあります。

家賃滞納も同様です。回収できない滞納家賃は、Iの年間収入を下げるだけでなく、明渡訴訟まで発展すると、訴訟費用といった追加の費用まで発生してしまいます。

入居者の不満につながることや、家賃滞納につながることを、迅速に対応し解決することは、営業純利益を下げないための、管理会社の大切な仕事です。

NOI(営業純利益)を上げるとは、滞納や空室を減らすだけでなく、GPI(総潜在収入)を上げることでもあります。

GPI(総潜在収入)を上げるとは、可能な限り高い賃料で貸すこと。

そして、可能な限り高い賃料で貸すためには、市場調査は欠かせません。賃料は、一度賃貸借契約を締結すると、契約期間中は貸主から家賃を上げることは非常に困難です。ですから、入居募集時になるべく高く貸せる賃料を調査することは、今後数年間の家賃収入を決定づける大切な業務です。

理想は、『空室期間が短く高い賃料』ですが、『空室期間は短めだけれど安い賃料』と『空室期間は長めだけれど高い賃料』のどちらが適しているのか、短期での売却を予定しているか、長期保有なのかでも異なりますし、市場動向やオーナーの要望から、バランスを取って提案することも、管理会社の大切な仕事です。

管理会社の提供する付加価値とは。

管理会社の提供する付加価値とは、財務上の付加価値と、精神衛生上の付加価値があります。

財務上の付加価値とは、端的にいうと『NOIを上げる』ために行う業務です。

市場調査によりGPIを高め、入居募集の工夫で空室を減らし、入居者への対応によって退去や滞納を減らすことにつきます。

もうひとつの、精神衛生上の付加価値とは、実績のある専門家を紹介してもらえるということです。
例えば、

  • 訴訟トラブルが発生した時に、弁護士に相談できる
  • 税金について税理士に相談できる
  • 経験則に基づいた相談ができる
  • 信頼できる工務店を紹介してもらえる

などです。

一から専門家を探すというのは、時間がかかり骨の折れる作業ですし、信頼できる相手かどうかも分からないまま依頼することになります。そして慣れないトラブル対応は、少なからず精神衛生上に良くない影響を及ぼします。

そういった作業に時間を取られることがなく、対応に神経をすり減らすこともなく、一定の質を備えた専門家を紹介してもらえるというのも管理会社の付加価値ではないでしょうか。

管理会社への委託費用は、毎月賃料等の5%(税別)が一般的です。

管理を、管理会社に委託するのか、ご自身で行うのかは、上記の財務上と精神衛生上のふたつの付加価値が、管理委託料の負担を上回るのかどうか。また、管理会社を利用することで空いた時間を、本業や家庭、学びに使い、管理委託料以上の価値を生み出せるかどうかでも変わってくるのではないでしょうか。

いい管理会社とは。

さて、本題の『いい管理会社とは』についてですが、実にはっきりしています。

  • 入居募集時に賃料設定について提案してくれる。
  • 入居者からの不満に対して迅速に対応し、解決してくれる。
  • いざという時に専門家を紹介できる体制にある。
  • いくつかの選択肢を提案し、自分にあった判断基準を提供してくれる。

のが、いい管理会社です。
例えば、募集活動をしても入居者が決まらず、1ヶ月程経過した時に、賃料を下げるべきか、礼金や敷金といった初期費用で調整するのか、条件を変えずに様子を見るのか、それまでの反響に基づいて提案し、複数の判断基準を提供してくれるかどうか。

または、更新の際に入居者から家賃の減額交渉があった場合に、単に減額に応じるか応じないかの判断だけでなく、家賃相場を調査し、その減額要望が妥当なのかどうか、減額することで派生するオーナーにとって不利益になりそうな事、家賃減額ではなく更新料の減額で対応できるかどうかなど、いくつかの選択肢を資料とともに提案し、判断基準を提供してくれるかどうか。

要するに、コミュニケーション力と経験値・解決力が高い(担当者がいる)会社が、いい管理会社といえるのではないでしょうか。

施工会社や販売会社に勧められ、そのままにしていることの多い管理会社ですが、賃貸経営が成功するか失敗するかの、かじ取りを担っています。

管理会社の能力は、実際に依頼してみないと測りきれないこともありますが、依頼する前には、担当者と面談し、コミュニケーション力や経験値・解決力はどうか、また、気が合うかどうかについて推し量ってみるのもよいでしょう。

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