長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。1976年生まれ、2人の娘の父です。
【保有資格】CPM®（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／相続アドバイザー
不動産価格が上がり続けている最近の市況では、所有する投資用不動産を売却するかどうか検討している方も多いのではないでしょうか。
当社のオーナー様からも、売却した方がいいのか、このまま所有し続けた方がいいのか判断できず、ご相談に見える方も増えています。
投資は利益を確定して完結ですが、毎月の家賃収入がある不動産投資では、いま売却し利益を確定するべきか、それとも保有を継続し家賃収入を得続けるべきか、悩ましいところですね。
この記事では、その様な時にどのように考え判断していけばよいのか、当社でお伝えしている考え方を、事例とともに解説いたします。
- 売却するか保有継続するかは、売却益の運用利回りを比較すれば判断できる
- 保有継続することは、売却益をその物件のキャッシュフローを得るために再投資するということ
- インフレ時に売却するなら売却益を現金のまま保有はNG。不動産以外の投資先も検討しよう
目次
売却か保有かは、売却益の利回りを比較して判断しよう
売却か保有かは、その物件を売却したとして得られる利益を、どこに投資するか、そしてその投資先での利回りを比較することで判断できます。
基準とするのは、同じ物件に再投資した場合の売却益の利回りで、保有継続を選択した場合の利回りとなります。
年間家賃収入から運営経費を差し引いたキャッシュフローを売却益で割ることで計算できます。
キャッシュフロー÷売却益×100となります。
これより高い利回りで運用できる投資商品や他の投資用不動産があれば、売却し組み替え。そうでなければ、保有継続を選択ということになります。
保有継続することは、売却益を保有物件のキャッシュフローを得るために再投資するということ
売却益を同じ物件に再投下し運用するということを、より詳しく見ていきましょう。
想定売却価格1億円の一棟アパートがあるとします。この物件のNOIは530万円、ADSが410万円、キャッシュフローが120万円。ローン残高が7,000万円で、売却に係る諸費用が550万円とします。※譲渡所得税は一旦割愛しますが、正確に計算する場合は含めます。この物件を1億で売却した場合の売却益は、2,450万円。
この物件から得られる収益（NOI）は、530万円 ADS 410万円 BTCF120万円
それぞれを図にすると、このようになります。
売却益を同じ物件で運用するということは、2,450万円を、キャッシュフローの120万円を得るために再投資するということです。
運用利回りは、次のような計算で求められます。
120万円÷2,450万円×100＝4.8％
保有継続を選択した場合、売却益の運用利回りは4.8％となります。
売却を選択するならば、不動産以外の再投資先も検討しよう
保有継続した場合の売却益の運用利回りが分かれば、保有継続か売却かの判断ができるようになります。売却益2,450万円を、4.8％以上の運用利回りで運用できる投資先があれば、「売却」を選択、そういった投資先がなければ、「保有継続」を選択ということです。
投資用不動産の価格は、居住用不動産と異なり収益還元法で求めます。
数式V＝I/R 不動産価値＝年間家賃収入／その地域の利回り
売却を検討した理由が、不動産価格の上昇であれば、それは投資用不動産市場全体の利回りが下がっているときです。他の投資用不動産では、期待するほどの運用利回りが得られないこともあります。また、不動産は購入の諸費用が高額のため、投資効率が下がることもあります。
売却を選択するのであれば、再投資先は、投資用不動産だけでなく、不動産以外の投資商品も選択肢に加えるのもよいでしょう。
注意しておきたいのは、インフレの影響です。不動産価格が上がっているときは、インフレのときでもあります。売却後に投資先がなく、現金で置いておくことになるのであれば、現金価値が目減りしていくだけですので、保有継続を選択しておいた方がベターです。
事例１：空室になる物件を売却か保有継続か診断してみた
事例１
山手線沿線の30㎡台１LDKの区分マンション
想定賃料：月額153,000円 年間183万6,000円
想定売却価格：5,300万円
ローン残高：0円
長く住んでいた方が退去することになり、空室で売却するか、入居者募集を行い所有し続けるかでご相談いただきました。
新規に募集すると、月額153,000円程で入居者が決まりそうです。売却すると5,000万円～5,500万円程で成約になりそうです。
売却か保有継続かの判断は、売却して得られるお金を、いまの物件に再投資した場合の運用利回りを出すことで可能となります。
この物件のキャッシュフローは次の図のようになります。
空室率（GPIの５％想定）や管理費修繕積立金や固定資産税都市計画税などの運営費（Opex）年間55万円を差し引くと、119万4,200円です。
売却すると得られる手残り額は次の図のようになります。
5,300万円で売却すると、売却諸費用を差し引いた手残りは、約5,088万円。保有継続を選択すると、キャッシュフロー1,194,200円を得るために5,088万円を再投資することになりますので、利回りは2.35％です。
売却した時に得られる50,880,000円を、2.35％以上の利回りで運用できるのであれば、売却を選択し、そうでなければ、保有継続を選択する方がいいという判断になります。
事例2：3部屋中1室が空室になる物件の1部屋を売却か保有継続か診断してみた
同じマンション内に3部屋所有している方から、空室となる1部屋を売却してしまうか、それとも3部屋保有継続した方がいいかの相談をいただいた事例です。
事例２
横浜市内のファミリータイプの区分マンション
同じマンション内に3部屋所有し賃貸中→１部屋退去予定
賃料：年間144万円／戸
運営費：年間55万円／戸
ローン残高：1,200万円（年間返済額：98万円）
空室で売却するなら、１部屋2,400万円で成約しそうです。
ファミリータイプの区分マンションは、入居者がいるオーナーチェンジ物件として売却するのと、空室で売却するのとでは、売却価格の査定方法が異なり、空室で売却した方が高値で売却できることが殆どです。
再度入居者募集を行うためには、リフォーム費用も掛かりますので、退去することをきっかけに売却を検討するオーナーも多いです。
この事例のオーナーも、3部屋保有しており、ローンも残っているため、空室になる部屋を売却し、売却した手残りでローンを完済して、ローンのない状態で2部屋を保有継続した方がいいのではないかとお考えでした。
今回のケースでは、３部屋保有して得られるキャッシュフローは、次の図の通りです。
1部屋売却することで得られる手残りは、次の図のようになります。
1,100万円とすると、147.4万円÷1,100万円×100＝13.4％が保有することで得られる利回りです。
保有継続する場合、入居者を募集するための原状回復費用が200万円発生するとします。その場合は、売却手残り1,100万円に200万円を足した1,300万円が投下資本です。1,474,000円を得るための利回りは、1,474,000円÷13,000,000円×100＝10.53％となります。
これ以上の利回りの商品に組み替えられないと、保有継続を選択した方が、資産の運用効率が高いと判断できます。
所有する投資用不動産を売却か保有かで悩んだ時の考え方のまとめ
所有する不動産を売却して利益確定するか、保有を継続し家賃収入を得続けるかで悩んだ時の考え方について、事例も2つ挙げて、紹介しました。
保有継続するということは、売却益を、その不動産から得られるキャッシュフローを得るために再投資するということです。
売却益は、不動産価格の変動によって変わり、ローンを組んで購入した場合には、ローン返済が進むことでも変わります。
売却益が増えることは、その物件の運用利回りの低下を意味しますので、数年ごとにシミュレーションし、利回りの変化を確認するとよいでしょう。
また、不動産価格の上昇局面では、全体的に不動産価格が上昇し、不動産の利回りが低下しているときです。売却を選択するのであれば、不動産以外の投資先も検討しましょう。インフレ時には、現金のままにしておくことはお勧めしません。再投資先が見つからないのであれば、保有継続を選択することも一案です。
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