長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。1976年生まれ、2人の娘の父です。
【保有資格】CPM®（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／相続アドバイザー
アパートやマンションを所有しているオーナーにとって、「自分で管理する（自主管理）」か、「管理会社に任せる（委託管理）」かは、悩ましい問題です。
入居者募集や家賃の管理、トラブル対応など、賃貸管理の仕事は想像以上に多く、専門知識や法律の理解、そして入居者との対応力が求められます。管理会社を経営する立場から見ても、未経験の方が一人でこなすのはかなり大変です。
一方で、オーナーとしては「自分でできることは自分でやって経費を節約したい」と思う気持ちもあるでしょう。
この記事では、
- 管理会社が実際にどんな仕事をしてくれるのか
- 管理を任せることでどんなメリットがあり、期待できることは何か
- どんな会社を選ぶべきか
を分かりやすく解説します。
初めて管理会社に依頼する方はもちろん、すでに管理を任せている方も、「今の会社は本当に信頼できるパートナーか？」を見直すきっかけにしてみてください。
過去に書いた「不動産賃貸経営の自主管理に向いている人、向いていない人」の記事もご参照ください。
- 管理会社の主な仕事は、「入居者募集」「入居中の管理」「退去時の対応」の３つ
- 「御用聞き型」ではなく、投資的な視点を持った管理会社をパートナーに選ぼう
- CPM®資格者のいる管理会社なら資産価値向上の専門的支援が期待できる
目次
賃貸管理会社って何をしてくれる会社？管理会社の業務内容を整理しよう
一般的な管理会社の基本的な業務内容は、次の3つに分けられます。
１．リーシング業務（入居者募集・契約）
入居者を見つけるところから契約までの仕事です。
家賃査定、広告作成、ポータルサイトへの掲載、内見の対応、入居希望者の審査、契約書の作成などを行います。つまり「借り手が見つかるまでのすべての流れ」を担当します。
２．オペレーション業務（入居中の管理）
入居が始まった後の、管理全般です。
家賃の集金や送金、滞納時の督促、苦情や故障への対応、共用部分の点検・清掃などが含まれます。
一棟物件では建物全体の点検も行いますが、分譲マンションの1室を貸す場合は、共用部分は分譲マンションンの管理組合が担当するのが一般的です。
３．解約・明渡時の業務
入居者が退去するときの立ち会い、室内チェック、敷金の精算、修繕費の見積もり・発注などを行います。
国土交通省の「原状回復ガイドライン」に基づき、修繕費用を貸主と借主でどう分担するかを判断します。オーナーには、室内状況を報告し、修繕内容や次の募集に向けた、改善提案もしてくれます。
このうち、通常の管理委託費でカバーされるのは「入居中の管理」と「退去時の対応」です。入居者募集（リーシング）は、成約時に別途報酬を支払うケースが多いです。
賃貸住宅管理業法で定める管理業務とは？
「賃貸住宅管理業法（賃貸住宅管理業務等の適正化に関する法律）」という法律では、管理会社の仕事を明確に定めています。主な内容は次の2つです。
- 賃貸住宅の維持保全を行う業務
- 家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務
この法律において「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、次に掲げる業務(以下「管理業務」という。)を行う事業をいう。
一 当該委託に係る賃貸住宅の維持保全(住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うことをいう。以下同じ。)を行う業務(賃貸住宅の賃貸人のために当該維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理を行う業務を含む。)
二 当該賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務(前号に掲げる業務と併せて行うものに限る。)
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律より抜粋。
この法律上は、「入居者募集」は管理業務には含まれませんが、実際には多くの管理会社が一括で担当しています。
入居者募集と管理を別々の会社に依頼することは可能？
リーシング業務と管理業務を別々の会社に依頼することは可能なのでしょうか。
理論上は可能ですが、あまりお勧めできません。
入居者募集を他社が行うと、契約内容や審査の情報が共有されず、管理会社が入居者対応をしにくくなるためです。特に、一棟アパートやマンションでは、部屋ごとに契約書式や保証会社が異なる状況が発生します。このような状況では、トラブルが起きたときに「どういう入居者なのか」「契約内容はどうなっているのか」が分からず、対応に時間がかかってしまいます。
入居審査についても、入居後の管理のことも考え、厳しめに行う管理会社と、入居してもらうことを優先し、甘くなりがちな会社とでは、入居者の質が変わります。
入居者同士のトラブルが起こりやすくなったり、管理が複雑になったりするため、管理と募集を一括で任せることをお勧めします。
賃貸オーナーが、賃貸管理会社に期待すべき３つのポイント
管理会社に任せると費用が発生しますが、それ以上の価値を感じられるかどうかが大切です。代表的なポイントは次の3つです。
１．空室期間を短くする力
管理手数料が家賃の５％だとしても、空室期間を1～2日短縮できれば、十分に元が取れることもあります。
入居者募集のスピードや、広告の工夫など、空室期間をできるだけ減らす努力をしてくれる管理会社を選びましょう。
２．家賃アップやコスト削減の提案力
家賃を上げたり、修繕コストを抑えたりといった「収益を改善する提案」ができるかどうかも重要です。
たとえば、更新時に家賃を少し見直す提案をしてくれたり、メンテナンスの費用を抑える工夫をしてくれる会社は頼りになります。
３．トラブル対応力とオーナーの負担軽減
設備の故障や騒音トラブル、滞納問題など、賃貸経営ではトラブルがつきものです。
良い管理会社は、トラブルが発生した時に、オーナーの代わりに迅速に対応し、オーナー負担を減らしてくれます。管理会社の対応がよければ、入居者の満足度をあがり、退去を未然に防ぐことにも繋がります。
いざという時に、信頼できる弁護士や税理士を紹介してくれたり、信頼できる業者を手配してくれることもあります。
これらの3つのポイントを抑えている管理会社は、物件の収益性と資産価値の向上に貢献します。そのような会社に出会えれば、賃貸経営はより安定するでしょう。
「言われたことしかやらない管理会社」には注意
入居者とオーナーの間で、単に言われたことを伝えるだけの「御用聞き型」の管理会社も少なくありません。
メッセージを伝えるだけでは、オーナーも状況を的確に判断することができず、それによって、間違った判断をしてしまうこともあるでしょう。
問題が発生したときには、問題の内容や状況、入居者の要望をとらえて、最適な対応や選択肢を伝え、オーナーと賃借人の双方が満足いく結果になるよう提案することも、管理会社の役割です。
単に言われたことを伝えるのではなく、経験に基づいた助言をすることも、管理会社に求められる能力のひとつです。
投資的な視点を持った管理会社を選ぼう
管理の内容や管理会社の役割、管理会社に期待することを解説してきましたが、管理会社に必要なのは投資的な視点を持っているかどうかです。
賃貸オーナーは不動産投資家であり、賃貸管理会社は資産運用をサポートする役割です。賃借人への対応、メンテナンスや修繕等、管理業務すべてにおいて、どうすれば資産価値が上がるか資金の運用効率が上がるかといった投資の視点で判断し、提案できるパートナーでなくてはなりません。
賃貸管理は資産管理です。長期的に資産価値を守り、収益を最大化するには、投資的な視点を持った管理会社をパートナーにすることが大切です。
CPM®がいる会社に任せるのがお勧め
管理会社を選ぶときは、「CPM®（Certified Property Manager）」という資格を持つスタッフがいるかどうかも、チェックすべきポイントです。
CPM®（Certified Property Manager®）とは、アメリカの不動産管理協会「IREM（Institude of Real Estate Management）」が認定する、賃貸管理（プロパティマネージメント）の資格です。
資格取得には、「不動産投資分析」や「リーシング・マーケティング」「ファイナンスの知識」「メンテナンスの知識やリスク管理」といった資産管理・賃貸経営の専門知識や、不動産賃貸管理を行う上での行動規範となる「倫理」を学び、賃貸オーナーの資産管理のパートナーとして、収益性と資産価値を高めるための基礎を学ぶ資格です。
この資格を持つスタッフがいる会社なら、単なる管理業務にとどまらず、投資的な視点でオーナーの資産をサポートしてくれるでしょう。
まとめ
賃貸管理会社は、単に物件を管理する存在ではなく、オーナーの資産を共に育てる「経営パートナー」です。
空室対策・トラブル対応・コスト最適化などを通じて、収益性と資産価値の向上をサポートできる管理会社を選ぶことが、安定した賃貸経営への第一歩となります。
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