長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。1976年生まれ、2人の娘の父です。
【保有資格】CPM®（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／相続アドバイザー
不動産投資を始めるならば、避けて通れないのが確定申告。給与所得者にとっては馴染みがなく、複雑で手間がかかり、面倒くさく感じるかもしれません。毎年行っていても、手続きが簡素化されたといっても、確定申告の時期になると、あぁやらなきゃ～と憂鬱になるものです。
不動産投資で得られる家賃収入は、給与所得と同じ総合課税です。適切に確定申告をすることで節税につながり、収収支を把握することもできますので、不動産投資を始めるならば、確定申告も投資活動の一環として必ず行うようにしましょう。
確定申告は、一年間の収入から経費を差し引いて所得を計算し、所得税額を申告する手続きです。
不動産収入は家賃や共益費、駐車場・駐輪場使用料など、定期的に支払われるものが殆どですので、計算は簡単ですが、経費については、何が経費にできて、何ができないのか、またその計算方法も複雑で分かりにくいです。
本記事では、不動産投資を始めたばかりの方が、初めての確定申告をスムーズに行えるよう、分かりにくい、「経費にできるもの・できないもの」を簡単に解説しています。
※税金に関することですので、詳しいことは、税理士や税務署にご相談ください。
- 購入費用のうち建物の部分は、減価償却費として、定められた期間に分割して経費として計上できる。
- 税金のうち、固定資産税や都市計画税、不動産取得税・登録免許税は経費として計上できる。
- 借入金額のうちの金利は、経費として計上できる。
不動産投資：確定申告で経費にできるもの
賃料アップを試みるには、入居者募集を行う管理会社や仲介会社に、早めに相談することをお勧めします。
①減価償却費
事業に用いられる建物や付属設備は、時間の経過とともに価値が減っていく資産と考えられており、このような資産を減価償却資産といいます。
減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。
国税庁タックスアンサーNo.2100 減価償却のあらましのページから引用
不動産投資で減価償却資産となるのは、建物と設備です。これらの取得に要した費用（購入金額のうち建物と設備に当たる金額）は、法定耐用年数と計算式によって一年分の減価償却費を算出し、分割して経費として計上することができます。
法定耐用年数は、建物の構造や用途によって変わります。
例：居住用建物の場合
- SRC、RC造：47年
- 鉄骨造：34～19年
- 木造：22年
- エアコンや給湯器などの設備：6～15年
建物と設備を按分して、それぞれ減価償却を行うこともできます。区分マンションでも設備の償却期間が短く、投資を始めた当初は、減価償却が大きくなり節税効果が高まりますが、設備の償却期間が終わった後は建物の減価償却分だけとなり、借入して購入した方は、デッドクロス（ローンの元金返済額＞減価償却費となり、所得税や住民税が増える状況）になるタイミングが早まりますので、闇雲に行うのではなく、十分な検討をお勧めします。
私も区分マンションで設備と建物本体を分けて申告してみましたが、設備の償却期間が思いのほか早く終わり、今になって、建物一本にしておけばよかったと後悔しています。
②ローンの利息（支払利息）
借入をして投資用不動産を購入した場合、ローンの元本部分は経費になりませんが、利息部分は経費にできます。利息分は、毎年額が減少しますので、返済予定表を確認し計算します。経費になる額が毎年減っていくと納税額が増えるので、もの悲しい気持ちになりますが、仕方のないこととして諦めましょう。
利息が減るということは、元利均等返済の場合は、元金返済分が増えることですので、純資産が増えていくスピードが速くなるという効果もあります。
③修繕費
エアコンや給湯器、キッチンや浴室等付帯設備の修理費用や、入居者が退去した後に行われる原状回復費用の賃貸人負担分は、物件の維持・管理のための修繕費用として、その年の経費に算入できます。但し、大規模なリフォームやリノベーションは、資本的支出として扱われ、減価償却の対象になることもあるため注意が必要です。
減価償却の対象となると、全額を支払った年の経費とすることができず、各年分の減価償却費として経費算入することになります。
④固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税
事業を行う上で必要な費用・租税は、経費算入することが可能です。
毎年発生する固定資産税・都市計画税、不動産購入時に発生する、登録免許税や不動産取得税は、経費算入することができます。
⑤管理費・清掃費
賃貸管理業務を管理会社に委託している場合は、管理会社へ支払う管理業務委託費を経費算入することができます。また、賃貸事業用として所有する区分マンションの、管理組合に支払う管理費・修繕積立金も、同様です。一棟マンションやアパートを所有している場合は、共用部分の定期清掃や特別清掃費用、エレベーターや消防設備などの法定点検等の費用も経費算入が可能です。
⑥火災保険・地震保険料
賃貸事業用の不動産に掛けている火災保険料や地震保険料は、経費として計上できます。なお、長期契約の保険料は契約期間で按分して計上します。
⑦交通費・通信費
物件の確認や管理会社との打ち合わせなどで発生した交通費や電話代、インターネット使用料なども経費になります。
⑧広告宣伝費
入居者募集のために使った広告費、チラシ作成費、ポータルサイトへの掲載費用、不動産会社に支払った募集広告費なども経費に含まれます。
⑨税理士報酬
税理士に確定申告を依頼した場合の費用も、経費算入できます。
確定申告で経費にできないもの
経費として計上できないものもあります。
①仲介手数料
賃貸事業用の不動産を購入した際に、不動産仲介会社に支払った仲介手数料は、取得費に算入されるため、全額を支払った年の経費とすることはできません。
②ローンの元本返済部分
ローンの返済額のうち、元本部分は経費になりません。
③生活費や個人的な支出
不動産投資とは無関係の支出（食事代、趣味の旅行代など）は経費として認められません。
④自宅の光熱費・家賃（投資とは無関係な場合）
不動産投資のために使っていない自宅の家賃や光熱費は経費になりません。ただし、自宅の一部を事務所として使用している場合は按分して経費計上できることもあります。
確定申告のポイント
確定申告を行うにあたって、覚えておきたいポイントです。
①青色申告を活用する
青色申告を選択すると、55万円（一定の要件を満たす場合は65万円）または10万円の青色申告特別控除が受けられます。また、赤字生じた場合、3年間繰り越せるメリットもあります。帳簿の記帳が必要になりますが、節税効果がありますので、活用しましょう。
青色申告をする場合は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の税務署に提出する必要があります。不動産投資を始めたばかりの方は、提出期限が、不動産投資事業を開始した日から2ヵ月以内となります。
②レシートや領収書をしっかり保管する
経費として認められるためには、支払いの証拠が必要です。領収書やレシートを整理し、経費の記録をつけておきましょう。
③会計ソフトを活用する
「freee」「マネーフォワード」「弥生会計」などの会計ソフトを使うと、仕訳や確定申告書の作成がスムーズになりますし、過去の状況も簡単に振り返ることができます。
④収支報告書を作成する
不動産所得の申告には「収支内訳書」または「青色申告決算書」の作成が必要です。これらの書類は、国税庁ホームページの確定申告書作成コーナーで、流れに従って比較的簡単に作成できます。その年の家賃収入や支出については、管理会社に管理を委託していれば、年間収支表の作成を依頼するとよいでしょう。
⑤必要なら税理士に相談する
経費算入の項目や、減価償却の計算等が不安に感じる場合や、税務対策をしっかり行いたい場合は、税理士に相談することをおすすめです。
まとめ
不動産投資の確定申告では、適切に経費を計上することで節税が可能になります。経費にできるもの・できないものをしっかり把握し、適切な手続きを行いましょう。
特に意識すべきポイントは以下の5つです。
- 減価償却や修繕費を適切に計上する
- ローンの利息や管理費、広告費を忘れず経費計上する
- 経費にできないものを把握し、誤った申告を避ける
- 青色申告を活用し、最低限の10万円、事業規模であれば55万円または65万円の控除を受ける
- 会計ソフトや税理士を活用し、スムーズに申告する
初めての確定申告は大変に感じるかもしれませんが、しっかりと準備をすればスムーズに進めることができます。節税を意識しながら、正しく申告し、安定した健全な不動産投資を行いましょう。
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