長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。1976年生まれ、2人の娘の父です。
【保有資格】CPM®（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／相続アドバイザー
賃貸住宅をリノベーションすることの効果、リノベーションにかかる費用、その費用対効果について、先の記事で書きました。
前の記事↓
室内をリノベーションすることで期待できる効果は、「賃料上昇」「空室率減」「劣化を防ぎ、賃貸住宅としての寿命を延ばす」の3つです。
リノベーションは、新たな価値を生み出し、賃貸経営にも大きな効果をもたらしてくれます。
ですが、状況によっては費用を掛けても大きな効果が全く得られないことも。
ここでは、リノベーションをしたとしても、この3つの効果が全く期待できないアパートやマンションについて書きます。
空室期間が長引いているお部屋の、空室改善の策として、リノベーションについてご相談いただいた1棟アパート。ですが、その当時の管理状態から、リノベーションより先に、共用部分の清掃や入居者の居住マナーの改善について提案させていただいた事例を基にしています。
目次
リノベーションしても効果が期待できない物件の特徴
リノベーションしても効果が得られない物件は、大体が以下の２つの特徴を満たしています。
- 外観が汚く、共用部分が不潔・整頓されていない
- 既存の入居者が、リノベーション後に期待する入居者層と大きく異なる
区分マンションは、管理組合で共用部分の日常的な清掃や大規模修繕で外観のメンテナンスを行っていますので、管理組合の運営がよほど悪くなければ、当てはまるようなことはありません。ですが、管理状態がオーナーや管理会社の方針や考え方に大きく影響される1棟アパート・マンションには、よく見られます。
ご相談いただいた物件もそうでした。
共用部分が不潔・整頓されていない
現地調査に行って驚いたのは、エントランスにはタバコの吸い殻が何10本も放置され、一階の共用廊下には、吸い殻だけでなくタバコの空き箱、布団ばさみ、風呂ふた、壊れた傘が放置され、換気扇からは油汚れが外壁を伝っています。
地元の管理会社に任せているようですが、地元なのにこの状態では、清掃もせず、ほったらかしとしか考えられません。仮に定期清掃は管理業務外だとしても、報告し提案することはできるはず。
内覧時には共用部分をチェックします。いくら内装がきれいでも、外観が汚れていたり、共用部分が不潔で整理整頓されていなかったりすると、ここで生活しようという気持ちも薄れてしまいますね。
リノベーションは、きれいな写真を見てから内覧するため、室内への期待値が上がった状態で建物にきます。それだけに、この状態では落胆も大きいはず。
既存の入居者層が、リノベーション後に期待する入居者層と大きく異なる
これも一棟アパートやマンションについて起こりがちなことですが、リノベーションすると、間取りが変わり賃料も上がり、ターゲットとする入居者の生活スタイルや世帯構成が、既存の入居者と大きく異なってしまうことがあります。都心より郊外で、ワンルームよりファミリータイプで見られる傾向です。
生活スタイルや世帯構成が大きく異なると、音やゴミ出しなどでトラブルになることもあります。
既存の入居者層を把握したうえで、生活スタイルやマナーを徐々に作り替えていくことも考えながら、リノベーションのプランニングを行うことをお勧めします。
内装の調和だけでなく、内装と外装の調和も必要
リノベーションは調和です。
リノベーションというと、調和のとれた内装だけに目が行きがちですが、いくら素敵な内装にしたとしても、外観や共用部分に清潔感がなかったり、同じ建物内の居住者が「おやっ？」っと思わせる雰囲気を醸し出していたりすると、いくらリノベーションしても、入居者に満足感を提供することはできません。
要するに、内装の調和だけでなく、内装と外装、更には入居者間の調和にも目を向けなければ、リノベーションの効果は得られないということになります。
現況とリノベーション後に期待する環境に、大きなズレがある場合は、リノベーションより先に、建物内の環境を整えることから始めることをお勧めします。
いずれにしても、知識はさることながら、コミュニケーションがしっかり取れる管理会社をパートナーに選んでいるかかどうかということは、賃貸経営においてはとても大事なことだと思います。
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