長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。1976年生まれ、2人の娘の父です。
【保有資格】CPM®（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／相続アドバイザー
相続で受け継いで、所有している土地に、アパート建設を検討しているという方からご相談いただくこともあります。ハウスメーカーや工務店で建物を建てるというのですが、収支が合うのか賃貸管理会社の視点で見てほしいとの内容です。
所有している土地に抵当権等の設定はなく、所有することで発生する費用は、固定資産税・都市計画税です。その土地の上に、銀行から融資を受けてアパートを建て、賃貸経営を行うという内容です。
このようなご相談では、ご持参いただいた収支計算の資料を見ると、ほぼ100％の方が陥っている認識の間違いがありますので、この記事では、その間違いについて解説いたします。
建築計画の内容は大体こんな感じです。
所有している土地の上に、以下の計画で賃貸アパートを建築
建築費用：1億5,000万円
年間家賃収入：1,050万円
表面利回り：7％（年間家賃収入÷建築費用×100）
建築費用は全額借入金
新築一棟アパートを表面利回り７％で運営できるという提案です。確かに新築１棟アパートで表面利回り７％はいい条件ですね。投資額となる建築費用1億5,000万円も全額融資を受けられ、手元の自己資金が少なくてもアパート経営を始められるという内容です。
ですが、この計画には、ほとんどの方が気づかない大きな間違いがあります。それでは、この計画の大きな間違いについて解説していきます。
- 所有している土地の上にアパートを建設するときの投資計画は、建築費用のみでシミュレーションしがち
- 投資額は、土地を売却した場合の売却益と建築費を合わせた額になる
- 正確な投資額や投資指標を基に、他のプラント比較検討し進めることが肝要
目次
投資額には、建築費だけでなく、所有している土地の売却益も含めて計算しなければならない
不動産投資を行う際の判断基準のひとつに、利回りがあります。利回りは、年間収入÷投資額×100で算出します。
提案では、投資額は建築費の1億5,000万円、年間収入は1,050万円で、利回りは7％となっています。
大きな間違いは、この投資額にあります。
提案では、投資額を建築費のみとしていますが、所有している土地に建てられるのであれば、その土地を売却した場合に得られるお金も投資額に含めるべきです。
というのも、この計画では、土地の上にアパートを建築することにしていますが、そうはせずに、土地を売却し、得られた資金を元手に、アパートを購入するということもできるからです。
仮にそれが1億円だとすると、土地を売って得られる資金1億円＋建築費1億5,000万円＝2億5,000万円が投資額になります。
土地を購入してアパート建築を計画する方は、間違えることはありませんが、相続で取得した方や、ローン返済が終わった土地の上にアパート建築を計画する方は、間違えるポイントです。
この計画は、投資額も表面利回りも提案された数字は正確ではなかった
投資額が2億5,000万円となると、年間家賃収入は1,050万円で変わりありませんので、利回りは、1,050万円÷2億5,000万円×100＝4.2％となります。
当初の計画では、投資額1億5,000万円、表面利回り7％でしたが、実際は、投資額2億5,000万円、表面利回り4.2％の計画だったということです。
所有している土地の上にアパート建築（併用住宅を含む）を検討し、賃貸経営の相談会にいらっしゃる方は、ほぼ全員と言っていいほど、この投資額について誤解しています。
将来、アパートを売却するときの売却価格は、土地と建物の合計額になるので、当然のことなのですが、土地を取得するための費用をねん出していない場合には、土地を含めずに計算してしまうようです。
所有している土地は、売却すれば自己資本となります。投資額を計算する際には、必ず、自己資本となる土地の想定売却益も含めるようにしましょう。
この記事のまとめ：計画の正確な全体像を把握し、冷静に判断しよう
投資額が増えれば、利回りは下がります。この計画でも、当初７％と提案された利回りは、実際は4.2％でした。投資額も1億5,000万円ではなく2億5,000万円で、自己資本も0円ではなく1億円ということになります。
もし自己資本が1億円あったら、一部を投資用不動産の購入資金、残りを株や投資信託などの金融商品として分散することもできますし、不動産投資に関しては、融資を受けて複数棟購入するというプランも検討できるかもしれません。もしかしたら別の案の方が、利回りは上がる可能性もあります。
「土地を残したい」という希望の方も、土地ではなくて、「資産を残したい」という方もいらっしゃいます。立地・環境・建物の仕様など、金額だけでは判断できない要素もありますが、漠然と建築費用のみで計算するよりは、実態をとらえて判断することが、よいのではないでしょうか。
計画の善し悪しは、利回りだけでは判断できません。この計画を始めようと思った動機や目的など、投資指標では判断できないこともあります。また、投資指標には、計画を多面的に捉えるための指標が、いくつも存在し、その数値から総合的に判断することが大切です。
まずは、計画の正確な全体像を把握することが重要ですので、この計画においては、「1億円の自己資本を使って、1億5,000万円の借入をし、物件価格2億5,000万円、年間家賃収入1,050万円、表面利回り4.2％の新築アパートを購入する」と置き換えてみると、視点も変わり、冷静に判断できるのではないでしょうか。
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