長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。1976年生まれ、2人の娘の父です。
【保有資格】CPM®（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／相続アドバイザー
最近、入居が決まらないけれどどういたらよいかというご相談をよくいただきます。
ここのホームページをご覧になったり、弊社の既存オーナーのご紹介であったり、お問い合わせいただくきっかけは様々ですが、困っている状況は皆さん同じです。
お話を伺うと、空室が3ヵ月以上続いているケースがほとんど。12月から募集を開始して3ヵ月。賃貸市場では繁忙期といわれる時期に、空室が3ヶ月も続くと、オーナーとしては不安しかない状況です。
管理会社にも依頼をしていて、不動産会社を通じての入居者募集活動も行われているそうですが、3ヵ月以上空くというのは何かしら問題があるはずです。
ご相談いただいた中でも、状況が深刻だった一棟アパートで、8戸室中4戸が1年以上空室だったケースを紹介します。
1年以上半数が空室という異常事態
お問い合わせいただいたきっかけは、弊社の既存オーナーからのご紹介です。
横浜市港北区にあるワンルーム8戸室の1棟アパート。地域では大手の不動産会社に管理業務を委託して1年。8戸室中4戸ある空室が1戸も埋まらない状態が続き、不安になってのご相談です。
築年数は5年程で、外観や室内もきれいです。浴槽がないシャワールームタイプということを除けば、ロフト付きで天井も高く、ウォシュレットやインターネット無料、TVモニター付きインターホンなど、設備も一定の水準以上の内容です。
募集条件は礼金・敷金ともに０、フリーレント1ヶ月、家賃も周辺相場より少し高めですが、許容範囲といったところです。さらには客付けの不動産会社に、成約時AD2ヶ月分というボーナスも。
これで1年以上も空室であるということは、そもそも需要がない地域ということ以外考えられません。ですが、周辺地域を歩いてみて回ってみると、他にも同様のワンルームアパートはあり、満室とはいかないまでもそこそこ埋まっている状況です。
ここだけなぜ1年以上半数も空いているのか、不思議な状況でした。せめて1部屋でも2部屋でも入居が決まっていてもいいはずなのに。
自社のみで募集していた不動産会社
募集状況調査をしてみると、あることが分かりました。
それは、不動産ポータルサイトに物件掲載はしているのですが、不動産業者に向けて物件情報を公開していなかったことです。
賃貸の入居者募集活動は、新鮮な情報を、素早く広く、多くのお客さまに届けることが重要です。
そのためには、自社管理物件といえども、他社からも様々な広告媒体に掲載してもらうことがとても重要になります。
今回のケースでは、要するに、管理会社が自社のみで広告を行い、直接問い合わせるお客さまのみをターゲットにした、狭い範囲の募集活動しかしていなかったのです。
オーナーは、主要なポータルサイトには掲載されているので、募集活動については特に問題はないとお考えで、管理会社の担当者からもそのように説明を受けていたとのこと。
ですが、実態は、他社への告知がなされておらず、非常に限られた範囲での募集活動しか行われていませんでした。
こういったことは、実はよくあることで、入居が決まらないというご相談をいただくと、まずは、現在の管理会社の募集方法について調査します。調べてみると、エンドのお客さま向けにポータルサイトには掲載されていますが、客付け不動産会社向けの広告がおろそかになっていることが結構あります。
改善したポイント
弊社にお任せいただいて、まず行ったことは、レインズ・ポータルサイトの不動産業者間広告を出し、他社でもポータルサイトへの広告掲載を可能にすることでした。
そうすることで、広告しようとする不動産会社は、自社での広告用に室内写真を撮影に現地に行きます。現地に行けば、雰囲気も分かりますし、実際に広さや日当たりといった室内環境を肌で感じているため、エンドのお客さまにも紹介しやすくなります。
紹介しやすくなると、ご案内の物件リストに加えてくれるため、内覧の数が増えるという計算です。
併せて行ったのは、室内写真の改善です。
エンドのお客さまに向けて、興味を持ってもらえるような写真を掲載することはごく当たり前のことですが、不動産会社も自社での広告掲載やお客さまへ紹介するかどうかは、写真で判断します。
ですので、不動産業者向けの広告といえども、いい写真を掲載するということは、疎かにはできない重要なことです。
業者間広告は、レインズやポータルサイトだけだと思われがちですが、実は意外なところで、FAX送信が効果的なときもあります。
日々のルーチンワークの中で目にするレインズやマイソクは、他の多くの物件情報に埋もれがちですが、FAXはルーチンから離れたところで目にする情報ですので、印象付けに効果的です。このインターネットの社会でと思われがちですが、意外とアナログも効果的なのです。
他にも、建物前に放置されていた業務用冷蔵庫などの残置物を片付けて、内覧時の印象をよくしたりするといったことも行った結果、前管理会社が募集していたのと同じ条件で、3ヵ月以内に満室になりました。最後のひと部屋は、ADを2ヶ月から1ヶ月に減らしましたが、決まっています。
弊社で改善策として行ったことは、いい写真を撮って、広く他の不動産業者にも告知をしたこと。募集活動の仕方で状況が大きく変わるものだなぁと実感した事例でした。
- 残置物を撤去し内覧時の印象を改善
- 広角レンズ＋一眼レフカメラで撮影した写真で見た目の良い広告写真を掲載
- レインズやポータルサイトの業者間広告を出稿＆他社の広告掲載も可能にする
入居募集は、設定条件が相場から大きく乖離していない限り、余程のことが無い限り、3ヵ月以内で成果がでます。
敢えて相場より高めに募集を開始したとしても、3週間ほどで市場の反応は理解でき、次の3週間の募集活動をどのように修正するか判断できます。そのようにして、細かくチューニングしていけば、なるべく高い賃料で、3ヵ月以内に決めることが可能となります。
もし、あなたの物件で、3ヵ月入居者が決まらない、1ヶ月内覧がないという事態が起きているのでしたら、まずは募集方法について調べてみてください。
- 3ヶ月入居者が決まらない
- 1ヶ月内覧が1件もないもしくは少ない
- ポータルサイトには掲載されているが、依頼した不動産会社の掲載ページしかない
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