民法改正で変わる賃貸借契約 契約書の条項は確認済みですか?

民法改正賃貸借契約は変更しましたか

2020年4月に改正された民法で、賃貸借契約の内容がどう変わったのか、契約書の条項の変更にも関わってくる内容について解説します。4月1日以降の賃貸借契約には、改正後の民法が適用され、賃貸借契約書の記載の仕方次第では、オーナーが損失を被らなければならない場合もでてきます

管理会社に管理を依頼しているオーナーは、利用する契約書の条項をしっかり確認しましょう。

連帯保証人に関すること

個人保証の極度額の明記

賃貸借契約を締結する際に、個人の連帯保証人を付ける場合には、契約書には連帯保証人が負う債務の極度額を記載することが必要になりました。

極度額を定めなければ、効力を生じないとされましたので、賃貸借契約書への記載漏れがあると、滞納等が発生しても、連帯保証人に対して請求することはできなくなります

極度額とは、連帯保証人が負う可能性のある債務の、最大の負担額のことで、事前に最大限の負担額を知ることで、安心感につながるということです。

極度額は上限なく定めることができますが、あまりにも高額となると、連帯保証人になることをためらう人が多くなることが予想されます。

貸主からすると、大目に設定しておいた方が安心ですが、連帯保証人の成り手側からすると、少額に抑えておいた方が安心です。お互いが納得できる金額はいくらなのか、滞納時に発生が予測される金額はいくらなのか、貸主も調査しておくべきでしょう。

平成30年3月30日に国土交通省が発表した『極度額に関する参考資料』には、家賃滞納時に保証会社が負担した額が、賃料帯ごとに集計されています。

他にも、『家賃滞納発生に係る調査』では、滞納発生から強制執行完了までの未納家賃の平均額(賃料の〇ヶ月分)と強制執行に係る平均額、『裁判所の判決における連帯保証人の負担額に係る調査』では、裁判所が、連帯保証人が負担すべきとした平均額(賃料の〇ヶ月分)の記載がありますので、参考とするとよいでしょう。

保証人へ債務状況を回答する義務

貸主は、連帯保証人から、借主の債務の状況について尋ねられた場合は、遅滞なく情報提供する義務を負うことになりました。

また、事業用賃貸借契約において、個人が連帯保証人となる場合には、借主は連帯保証人に対して、「財産及び収支の状況」「家賃支払い債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況」「家賃支払い債務の担保として他に提供し、または提供しようとするものがある時は、その旨及びその内容」を提供する義務があります。

借主が上記3つの説明をしていない場合、または事実と異なる説明をして、連帯保証人が誤認していた場合には、保証契約を取り消されることもあります。

借主または連帯保証人の死亡により元本が確定される

借主や連帯保証人が死亡した場合、その後に生じた債務は請求できなくなります。
具体的には、借主の死亡後に生じた原状回復費用や明渡までの滞納家賃は、連帯保証人には請求できなくなったということです。

個人保証にのみ適用されるもので、家賃保証会社には適用されません。

修繕に関すること

家賃の減額は請求減額から当然減額に

建物の設備や一部が故障した場合は、借主が貸主に賃料の減額を請求できるとしていたのが、当然に減額されることになりました

減額される賃料は、不具合の内容や事前に定めた減額割合によって変わります。減額割合については、(公社)日本賃貸住宅管理業協会の貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドラインを参考とするのがよいでしょう。

ガイドラインによると、ガスが使えなくなった場合、賃料減額割合は10%、免責日数3日とあります。月額賃料が8万円で、使用できなくなった日数が6日だとすると、減額賃料は以下のように計算します。

月額賃料8万円 × 減額割合10% ×(6日-免責日数3日)/ 30日 = 800円

借主の故意や過失によるものや、通常の使用ができる範囲においてはこの限りではないとされていますが、故障や不具合の受忍限度はあいまいな部分でもあり、対応によっては退去されてしまうこともありますので、ガイドラインは指標として利用し、日ごろから信頼関係を築いておくとよいでしょう。

賃借人の修繕する権利が明文化

貸主が、借主から知らされ、修繕が必要だと知っていたにもかかわらず修繕をせずに相当の期間が経過した場合には、借主は自ら修繕できることが明文化されました。貸主は、これによって掛かった修繕費用を支払わなくてはならないことになります。

借主が自ら行える修繕の範囲や、修繕が必要な時の対応について、トラブルにならないように、契約書にも明記しておくとよいでしょう。

原状回復ルールの明文化

借主が明け渡し時に負う原状回復義務の範囲について、通常損耗や経年変化による部分は原状回復の義務を負わないことが明文化されました。

最もトラブルに発展しやすいのが、原状回復についてです。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を参考に、契約書に明記するとともに、入居前の状況を記録し、借主にもきちんと説明をしておくとよいでしょう。

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