賃貸管理の相談室を運営している不動産会社の、青山物産株式会社の編集部です。
賃貸経営において、空室率を下げて満室経営を実現するためには、「データ分析」が不可欠です。賃貸物件の市場は年々厳しくなっており、今後も競争が激化することが予想されています。その中で、どのようにして経営判断を行い、適切な空室対策を打っていくのかが鍵となります。本記事では、賃貸オーナーがデータ分析の重要性を理解し、具体的な手順を学べるよう、入門ガイドとして基本的な内容を詳しく解説します。
賃貸経営における「データ分析」の重要性
まず、賃貸経営においてデータ分析がなぜ必要なのかを理解することが大切です。総務省の統計によると、2023年時点で空き家は899万戸で、空き家率は14.9%に達しています。これは、過去最高の数値となっており、全国の住宅の約7戸に1戸が空き家という状況です。人口減少と新築住宅の増加が続く中で、今後も空室率が上昇し続けることが予想されます。こうした状況では、適切な経営判断を行うためにデータ分析が不可欠です。
人口動向と空室問題の関連性
賃貸市場を調べる時に、基本的なデータとして「人口」と「世帯数」の動向があります。人口が減少している地域では、賃貸物件の需要が低下し、空室が増える傾向があります。しかし、地域によっては人口が増加しているエリアも存在します。たとえば、東京圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）では人口増加が続いており、特定の地域ではまだまだ賃貸需要が高い状態です。
一方で、人口は減少していても世帯数が増えている地域もあります。特に高齢者や外国人の増加が見られるエリアでは、特定のニーズに対応した物件が求められることが多いです。データ分析を行うことで、こうした地域ごとの特徴を理解し、物件のターゲティングを精緻に行うことが可能になります。
データ分析の前に理解すべき「マーケティングの基本」
データ分析に取り組む前に、まずはマーケティング全体の流れを把握することが重要です。マーケティングは、「データ分析」、「ターゲット設定」、「空室対策実行」という3つのステップで構成されています。この流れを理解することで、データ分析が賃貸経営のどの部分に役立つのかが明確になります。
マーケティングの流れ
1.データ分析：市場動向や競合状況を把握するために必要なデータを集め、現状を分析します。これにより、物件が直面する機会や脅威を特定し、強みや弱みを評価することができます。
2.ターゲット設定：データ分析を基に、ターゲットとする入居者層を決定し、それに応じた賃貸経営戦略を策定します。ここでの目標は、物件の価値を最大化し、競合物件との差別化を図ることです。
3.空室対策実行：決定した戦略に基づいて、具体的な空室対策を実施します。賃料設定、リフォーム、設備導入、広告宣伝などの具体的な施策がここに含まれます。
データ分析は、このマーケティングの第一歩として非常に重要です。正確なデータ分析を行うことで、その後の戦略立案と実行が効果的になります。
賃貸経営での「データ分析」手順
ここでは、実際にどのようにデータ分析を進めるか、その具体的な手順を解説します。賃貸経営におけるデータ分析は、主に「市場分析」と「競合分析」の2つのステップから成り立っています。
ステップ1：市場の分析
市場分析では、まず「人口」と「世帯数」の推移を確認します。総務省の統計ダッシュボードを活用すると、地域ごとの人口動向や世帯数の変化を簡単に把握できます。これにより、対象地域が賃貸市場として成長しているのか、それとも縮小しているのかを判断できます。
例えば、人口が増加している地域では、賃貸物件の需要が高まる可能性があり、物件を購入・保有する際のリスクが低いといえます。一方、人口が減少している地域でも、世帯数が増加している場合には、特定の世帯構成に対応した物件が求められることがあります。例えば、「単身世帯」が増えている場合、一人暮らし用の物件の需要が高いと予測されます。
データの活用例
市場分析を進める際には、以下のようなデータが役立ちます：
人口データ：性別、年齢、国籍別に人口の動向を把握することで、ターゲットとなる入居者層を絞り込むことができます。
世帯数データ：世帯構成（単身世帯、夫婦世帯など）を確認し、それぞれのニーズに応じた物件の特徴を検討します。
これらのデータを活用することで、物件のターゲットを明確にし、どのような市場戦略を取るべきかが見えてきます。
ステップ2：競合の分析
次に、競合分析を行います。競合分析では、自身の物件が市場でどのように位置付けられているかを把握することが目的です。これは、地域内での競合物件の数や新築物件の着工状況を確認することで行います。
例えば、不動産ポータルサイト（SUUMO、at home、HOME’Sなど）を使って、自分の物件と似た条件の物件数を調べることができます。ここでの「類似物件数」が多い場合、競争が激しく、差別化が必要になります。
また、国土交通省の建築着工統計調査を利用して、新築賃貸物件の着工戸数を確認します。新規供給が増えている地域では、既存物件の競争力を強化するための戦略が必要です。
競合分析のポイント
競合分析を進める際には、以下の点を重視します：
類似物件数：自身の物件と条件が似ている物件の数を把握することで、市場での競争の激しさを測ります。
新築着工戸数：地域内で新たに供給される物件数を確認し、市場における物件の競争力を評価します。
これらのデータを基に、競合物件との差別化を図るための戦略を考えることができます。
データに基づいた戦略立案の手順
市場分析と競合分析が終わったら、次はそれらのデータを元に戦略を立案します。戦略立案の目的は、物件の強みを最大限に活かし、弱みを補うことで、競争優位性を確立することです。
強みと弱みの整理
まずは、自身の物件の強みと弱みを整理します。
例えば、競合物件に比べて部屋の広さが広かったり、部屋数が多い場合は、強みになります。しかし、築年数が古い、設備が陳腐化している場合は、弱みとして考慮する必要があります。
機会と脅威の評価
次に、外部環境の機会と脅威を評価します。例えば子育て世帯が増えている地域ではファミリー物件に、中高生が増えている地域では、大きめの需要がある可能性が高いです。一方、人口減少が続く地域では、賃貸需要が減少するリスクがあるため、慎重な戦略が求められます。
ターゲティングの決定
最後に、これらの情報を基にターゲットとする入居者層を決定します。たとえば、高齢者夫婦をターゲットとする場合、バリアフリー化や見守りサービスの導入が有効な施策となります。また、外国人が増加している地域では、多言語対応や文化に配慮した設備が求められることが考えられます。
効果的な空室対策の実践方法
戦略が決まったら、具体的な空室対策を実行に移します。ここでは、ターゲット層に応じた賃料設定や設備導入、広告戦略を考えます。重要なのは、競合物件との差別化を図り、入居者にとって魅力的な物件を提供することです。
賃料設定
ターゲット層に合わせた適切な賃料設定を行います。例えば、高齢者向けには手頃な賃料設定が求められることが多く、賃料を少し抑えることで競争力を高めることができます。一方、設備が充実している場合や立地が良い場合には、やや高めの賃料でも問題ありません。
設備導入とリフォーム
ターゲット層に合わせた設備導入やリフォームも重要です。高齢者向けの物件であれば、バリアフリー化や手すりの設置、センサーを活用した見守りサービスの導入などが効果的です。また、単身者向け物件であれば、インターネット完備やセキュリティ設備の充実が求められます。
広告宣伝
広告宣伝においても、ターゲット層に合わせたアプローチが必要です。例えば、若年層をターゲットにする場合、SNSやオンライン広告を活用することで、効果的にアプローチできます。一方、高齢者向けには地元の新聞広告やチラシ配布が有効です。
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