長く賃貸管理の現場を経験してきました。自身もオーナーとして不動産投資や賃貸経営を行っています。その経験を共有し、皆様の賃貸経営にお役立ていただければと思い本ブログを運営しています。1976年生まれ、2人の娘の父です。
【保有資格】CPM®（米国不動産経営管理士）／（公認）不動産コンサルティングマスター／ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士／相続アドバイザー
不動産投資では、物件の安全性や収益性、経営状況を判断する際に、さまざまな指標を利用しますが、本記事では「空室率」について解説します。
空室率とは、一定期間における空室の割合を示す指標です。不動産投資における収入源は、賃料に限られます。そのため、「空室率が高い＝収益性が低い」という関係が成り立ちます。購入前に空室率を想定すること、また購入後に空室率の推移を把握することは、不動産投資で失敗しないためには欠かせません。
空室率には主に3つの算出方法があります。ひとつは、年間の稼働日数に対する空室日数の割合を示す「稼働空室率」。次に、総戸数に対する空室戸数の割合を示す「時点空室率」。そして、想定賃料収入に対して実際に得られた賃料収入の割合を示す「想定賃料空室率」です。
同じ物件であっても、算出方法が異なれば、数値も変わります。投資シミュレーションでは、主に稼働空室率が用いられますが、総務省統計局が発表している「民間賃貸住宅(共同住宅)戸数及び空き戸数並びに空き室率の推計」では、時点空室率が採用されており、目にする空室率の数値は、その定義によって様々です。
本記事では、空室率の基本を整理した上で、実務の現場では空室率をどのように捉え、どのように活用すべきかについて掘り下げていきます。
- 空室率は、収益性や経営状況を判断するために欠かせない、不動産投資の重要な指標のひとつである
- 空室率には稼働・時点・想定賃料の3種類があり、場面に応じて使い分けることが実務では重要となる
- 空室率は数値の高低だけで判断せず、推移や原因を分析し、賃料設定や管理改善に活かすべき指標である
目次
不動産投資分析や賃貸経営で使う3つの空室率
序章で触れたとおり、空室率には主に3つの算出方法があります。ここでは、それぞれの特徴を実務に即した視点で整理します。
まず、稼働空室率です。これは、一定期間において、本来賃料を得られるはずだった日数のうち、実際に空室だった、日数の割合を示します。年間収支やキャッシュフローを把握する際に、最も重要な指標であり、投資シミュレーションや金融機関への説明にもよく使われます。
次に、時点空室率です。これは、ある時点において総戸数のうち何戸が空いているかを示すもので、物件の「今の状態」を直感的に把握するのに適しています。管理現場では、リーシング状況の確認や、募集戦略を考える際に活用されることが多い指標です。
そして、想定賃料空室率です。これは、満室想定の賃料収入と、実際に得られた賃料収入との差から算出されます。賃料下落やフリーレント、条件変更なども反映されるため、収益の実態を把握するのに有効です。
これら3つの空室率は、同じ物件であっても数値が一致しません。重要なのは、「どれが正しいか」ではなく、「どの場面で、どの空室率を見るべきか」を理解することです。
「低ければ良い」という単純なものではない空室率
空室率が高いと、入居が決まりにくい物件という印象を受けるかもしれません。確かに、賃貸経営において空室は収入が発生しない状態であり、「空室率が高い物件＝収益性が低い物件」と判断することも間違いはないでしょう。一方で、賃貸管理の現場では、空室率を単純に良し悪しで判断できないケースも少なくありません。空室期間が生じた背景や理由を整理したうえで、判断する必要があります。
空室期間とは、解約日から次の入居者の契約日までの期間です。その間には、原状回復工事や賃料アップを目的としたリフォーム工事期間も含まれます。工事期間中は入居ができませんので、空室率は一時的に上昇しますが、その結果として賃料水準が上がったり、競争力が改善したりすれば、中長期的には収益性の向上につながることもあります。
空室率が低いことが良いとは言えない場合もあります。相場より低い賃料で入居募集をしたり、必要な原状回復工事を行わなかったり、工事を雑に行い短期間で仕上げたりすれば、空室期間は短縮できますが、このような対応は、物件の競争力や収益性の低下を招く恐れもあります。
空室率を見るときは、空室が長引いた原因を解明し、一時的なものなのか、継続的なものなのか、今後の収益にどのような影響を与えるものなのかを読み取ることが重要です。
購入前の空室率は「予測値」でしかない―投資シミュレーションにおける空室率の考え方
空室率は、投資用不動産を購入する際の、投資シミュレーションでも利用します。購入前の段階では、実績がないため、「予測値」として設定することになります。投資シミュレーションでは、年間の稼働日数に対する空室日数の割合を示す「稼働空室率」を用いるのが一般的です。
不動産会社から提示されるシミュレーションでは、空室率を3％〜8％程度で設定しているケースが多く見られますが、物件によっては「現在満室で稼働しているから」という理由で、空室率を0％として計算されていることもあります。
しかし、空室率0％とは、将来にわたって一度も空室が発生しないことを意味します。現実的には、入居者の退去は避けられず、どの物件であっても一定の空室期間は発生します。
例えば、空室率3％であれば、1室あたり年間約11日、8％であれば約29日の空室期間を想定していることになります。10室のアパートであれば、３％の場合アパート全体で約１０９日、８％の場合２９２日（３６５日×８％×１０室）となります。
不動産投資初心者の方が陥りやすいのが、投資シミュレーションで空室率を楽観的に設定してしまうことです。不動産会社が設定した空室率を、深堀せずに採用したり、「立地が良い」「今は満室」といった理由で、空室率を極端に低く設定してしまうケースも少なくありません。
シミュレーションにおける空室率は、「理想」ではなく「想定される値」を置くことが重要です。やや保守的な数値を設定しておくことで、想定外の退去があった場合でも、資金繰りに余裕を持たせることができます。
また、空室率は、常に一定ではありません。同じ物件であっても、築年数の経過、賃料設定、設備仕様、管理体制などによっても変わります。同じエリアであっても、物件の競争力や管理会社の募集力によって、実際の空室状況は大きく異なります。
慎重になりすぎる必要はありませんが、過度に楽観的な数値にならないよう、不動会社の提案だけでなくご自身でもしっかり調査するようにしましょう。
賃貸管理や賃貸経営の現場で見る空室率の使い方
購入後、実際に賃貸経営が始まると、空室率は「分析のための数字」から「行動を判断するための数字」へと変わります。
購入時の投資シミュレーションでは稼働空室率を用いますが、経営開始直後は十分な実績データがないため、まずは「時点空室率」を確認することになります。時点空室率は、総戸数に対する空室戸数の割合を示すため、「空室戸数が増えているかどうか」を把握する目安として有効です。
ただし、時点空室率だけでは、空室期間の長短や空室が長期化した理由までは読み取れません。一定期間、高い水準で推移している場合には、満室経営ができていない状態といえますので、募集条件や募集活動の内容を見直す必要があります。
具体的には、賃料設定が相場と乖離していないか、設備や内装が競合物件と比べて見劣りしていないか、募集活動が十分に行われているかといった点を確認します。場合によっては、管理会社の募集体制や提案内容を見直すことも検討すべきです。
賃貸経営も年数が経つと、稼働空室率の推移データも蓄積されます。稼働空室率の推移を確認することで、物件全体として年間どの程度の空室期間が発生しているのかを把握できるようになります。
稼働空室率が例年に比べて上昇しているようであれば、それは募集条件や物件競争力に何らかの問題が生じているサインかもしれません。稼働空室率が一時的に上昇していても、退去後すぐに次の入居が決まっていれば、深刻に捉える必要はない場合もあります。
空室率が高止まりしている場合、その背景には必ず原因があります。賃料設定が相場と乖離しているのか、設備や内装が競合に劣っているのか、募集方法に問題があるのか。あるいは、立地や間取りといった構造的な要因かもしれません。
空室率は、これらの課題を可視化する指標でもあります。単に「空いている」という事実だけでなく、「なぜ埋まらないのか」を考えるきっかけとして活用することで、具体的な改善策につなげることができます。
投資用不動産購入時の空室率の想定の仕方
投資シミュレーションで設定している空室率が、適正かどうかについて、どのように検証するかを考えてみましょう。
先に述べた通り、空室率３％で設定した場合、１０室のアパートでは、全体で、年間約１０９日の空室があると想定しています。１０室中１部屋の空室期間が１０９日（約３．６ヶ月）でも、２部屋が約５４日（約１．８ヶ月）でも同じです。
投資シミュレーションでは、毎年一定数の空室期間があるという想定をしますが、賃貸借契約の期間は一般的には2年であり、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「第28回賃貸住宅市場景況感調査」によると、全国では、単身の平均居住期間が約3年、ファミリーが約5年という調査結果があります。
投資シミュレーションで設定している空室率が適正かどうかを判断するためには、数値を具体的な「日数」に置き換えて考えることが有効です。
例えば、空室率3％で設定している場合、10室のアパートでは、物件全体で年間約100日程度の空室期間を想定していることになります。この空室期間は、1室が長期間空く場合もあれば、複数の部屋が短期間ずつ空く場合もあります。
３年間満室経営ができ、３年後に空室が出た場合、空室率３％では、全体の空室の許容日数は約３２８日です。
空室率は、賃料によっても変動します。賃料設定が相場より高ければ高く、低ければ低くなります。また、エリアや構造、単身向けかファミリー向けかによっても変わります。投資シミュレーションで設定している賃料で募集した場合、それだけの空室期間で充分だと判断できるのであれば、３％でも問題ありませんが、そうでなければ、空室率を高めにするか、賃料を低めにするなどし、調整するとよいでしょう。
所有不動産で空室率が上がる原因
ここまでは、購入前の空室率の考え方や、賃貸経営における空室率の活用方法について解説してきました。ここからは、実際に所有している不動産で空室率が上昇した場合、どのように原因を整理すべきかについて見ていきます。
空室率が上がるということは、空室期間が長くなっている、あるいは空室戸数が増えている状態を意味します。重要なのは、それが一時的な要因によるものなのか、今後も継続する可能性があるものなのかを見極めることです。
内装をリノベーションした
一時的に空室率が上がる代表的な要因として、内装のリノベーションがあります。リノベーション工事は、原状回復工事と比べて工期が長く、1〜2か月以上かかることも珍しくありません。
工事期間中は内覧ができないことや、募集開始時に賃料を高めに設定するケースも多いため、結果として空室期間が長引くことがあります。ただし、リノベーション後に賃料が上昇し、競争力が改善されれば、中長期的には収益性の向上につながる可能性があります。
このようなケースでは、空室率の上昇自体を問題視するのではなく、「将来の収益改善を目的とした一時的な空室かどうか」という視点で評価することが重要です。
退去が重なった
退去が特定の時期に集中すると、一時的に空室率が上昇します。学生向け物件であれば卒業シーズン、法人契約が多い物件であれば人事異動の時期など、物件の特性によって退去が重なりやすいタイミングがあります。
このような場合、空室率の上昇は物件固有の構造的な問題ではなく、入居者属性によるものと考えられます。過去の退去傾向を把握し、あらかじめ募集時期や条件を調整しておくことで、空室期間を短縮できる可能性があります。
賃貸需要がなくなった
より注意が必要なのは、賃貸需要自体が減少しているケースです。大学や工場など、特定の施設や企業に依存した賃貸需要の場合、それらの移転や縮小によって、急激に需要が減少することがあります。
このような場合、従来と同じ募集条件では空室が解消されにくくなります。ターゲット層の見直しや間取り・設備の改善、場合によっては売却を含めた出口戦略の検討が必要になることもあります。
管理会社の募集力が低下した
賃貸需要や募集条件に大きな変化がないにもかかわらず、空室期間が長引き始めた場合は、管理会社の募集体制や活動内容に原因がある可能性も考えられます。
募集状況の報告が少ない、改善提案がないまま空室が続いているといった場合には、募集活動の内容を確認することが重要です。必要に応じて、募集方法の見直しや管理会社の変更を検討することも、選択肢のひとつとなります。
空室率は、こうした問題を可視化するための指標でもあります。数値の変化をきっかけに、原因を整理し、適切な対応につなげていくことが求められます。
まとめ｜空室率を把握し、失敗しない不動産投資を
本記事では、空室率の種類や考え方、投資シミュレーションでの設定方法、そして賃貸経営の現場における活用方法について解説しました。
投資用不動産の購入時には、空室率を通じてエリア特性や賃貸需要、物件の競争力を分析することで、購入すべき物件かどうかを判断しやすくなります。適正な空室率を設定したシミュレーションは、将来の収支ブレを抑えるうえでも重要です。
また、賃貸経営が始まった後は、空室率の推移を確認することで、市場環境や運営状況の変化に気づきやすくなります。募集条件の見直しやリフォームの検討、管理体制の改善など、具体的な行動につなげるための判断材料として活用できます。
空室は、賃貸経営において避けて通れない課題です。しかし、空室率を適切に把握し、背景を分析しながら対応していくことで、安定した賃貸経営を長期的に続けることが可能になります。
購入前には現実的な空室率で投資判断を行い、購入後は空室率の推移を管理会社と共有しながら改善を重ねていくことが、不動産投資で失敗しないための重要なポイントといえるでしょう。
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