横浜市金沢区にある、平成9年築のファミリー向け区分マンション
同マンション内の成約事例より３万円高い賃料設定で、リフォーム工事開始から２ヶ月、募集開始から１ヶ月で満室にした事例です。
ご相続した区分マンションを賃貸したいとのご要望のオーナー様で、ご友人からのご紹介で、お問い合わせいただきました。
室内の状態を確認し、リフォームの必要性の確認と、内容の打ち合わせ
ご親族が長い間住んでいた部屋ですので、賃貸に出すためには、リフォームが必要になります。中には、状態がよく、室内クリーニングだけで賃貸に出せるケースもありますが、長く住んでいた場合には、クロス張替えや設備の入れ替えが必要なことが多いです。
賃貸に出す以上、ある程度はきれいにしておく必要がありますが、リフォーム費用が嵩むと、費用の回収期間が長引き、投資効率が悪化します。そのため、できるだけ抑えたいという考え方もあります。
リフォーム内容を抑えすぎると、入居率に影響し、やりすぎると投資効率が悪化してしまう可能性があり、賃料と入居率に影響がでる内容を、どこまで行うかを現地で話し合います。
現地調査によって室内状況を確認し、高い賃料で貸せて、リフォーム費用も抑えられる、最低限必要な工事内容を提案しました。
リフォーム内容を決定し工事開始、募集条件を確定し募集の準備を進める
工事内容と金額が確定したら、工事開始です。区分マンションでは、工事前に管理組合に対し工事申請を行い、承認を得なければなりません。申請から承認までは、組合によっても異なりますが、概ね２～３週間です。
リノベーションと異なり、リフォーム工事は間取りや設備、仕様の大幅変更はありません。工事中でも内見はできますし、完成後のイメージもしやすいため、工事と並行して募集を開始しても、家賃や入居決定に影響することは少ないため、工事中に募集開始することもありますが、このケースでは、工事内容から、完成後に内見を開始した方が良いと判断しました。
募集条件の精査は工事中に行い、完成後に室内画像を撮影し、すぐに情報公開ができるように整えておきます。
募集条件を確定し、完成と同時に募集活動を開始
区分マンションは、マンション内での賃貸事例も多く、精度の高い家賃査定がしやすいのです。ただし、一度公開した情報は、条件を下げることはできますが、上げることは難しいため、当初は高めに設定するように提案し、マンション内の成約事例より３万円ほど高めの賃料で募集を開始することにしました。
完成後に、室内画像を撮影し、募集を開始しました。
公開後２週間で入居申し込みがあり、工事期間も含めて約２ヶ月で満室に
募集活動を開始してから２週間で３組の内見申込があり、そのうちの１組から入居申込をいただくという結果になりました。募集開始から賃料発生まで約１ヶ月、工事開始からは約２ヶ月という結果でした。
満室までの流れ
