東京都中央区にある、昭和５４年築の単身向け区分マンション
中央区にある区分マンションを投資用に購入し、内装リノベーション後に、マンション内の成約事例より２万円高い賃料で満室にした事例です。
不動産投資を始めたいとの問い合わせをいただき、物件探しから購入、リノベーション、入居者募集、その後の管理とサポートさせていただきました。
不動産投資を始めるにあたって、希望条件のヒアリングとコンサルティング
初めて不動産投資を行う方には、「不動産投資の目的」「リスクの許容範囲」「自己資金の額」「収入」等をヒアリングし、どういう不動産投資（物件の種類や資金計画）がお勧めかといった、コンサルティングから始めます。
コンサルティングの結果、ご要望として、大きなリスクは取らず、ローンを利用して購入し、内装もリノベーションしてみたいとのことでした。
勤務先や年収等から算出した借り入れ可能額と自己資金額から、物件価格とリノベーション費用を合計した総投資額を想定し、購入可能な物件のイメージを固め、まずは、空室の単身向け区分マンションとしました。
探すエリアは、賃料水準が高く、リノベーション工事で更に賃料が上げやすい、都心エリアとしました。
物件紹介とローン審査、購入
いくつか条件に合致する物件が出てきたら、その中から購入申し込みをする物件を選定します。選定には、キャッシュフローや各種利回りといった、不動産投資に欠かせない投資指標を算出した、シミュレーションシートを活用します。
現地で物件の状態や管理状況、周辺環境を確認し、シミュレーションも問題なければ、購入申し込みです。物件が決まれば、次はローンの審査を行うことになりますが、併せて、リノベーションに向けての現地調査を行い、リノベーションの見積と工事内容の提案も行います。
ローン審査の段階でリノベーションの金額を知っておくことで、物件の頭金とリノベーション費用が自己資金の範囲内で収まるかどうか確認でき、それによってローン審査の結果次第で、購入可能かどうかの判断もできます。
ローン審査の結果も出て、自己資金を考慮しても購入可能であり、シミュレーションの内容からも、大きなリスクもなく賃貸経営が可能と判断し、ご購入に至りました。
購入後にリノベーション工事を開始、完成と同時に募集活動を開始
不動産購入のスケジュールは、契約締結から引き渡しまで、おおよそ1ヶ月の期間が空きますので、その間にローンの本審査やローン契約など、引き渡し（所有権移転）に必要な手続きを行います。
リノベーション工事は、物件の引き渡しまでは行うことができません。引き渡しまでの間に、工事内容の確定や管理組合への工事許可申請の準備を行っておき、引き渡し後、早期に工事を開始できるようにします。
引き渡しを受けたら、すぐに工事申請を行い、承認後に工事開始です。工事期間は約１．５ヶ月。
空室物件をローンを利用して購入する場合、引き渡しを受けてから入居者が決まるまでは、ローン返済を自己資金で行わなくてはなりません。区分マンションの場合は、ローン返済に管理費・修繕積立金の支払いも加わります。
このケースでは、更にリノベーション工事期間も加わりますので、オーナーの負担は増えます。入居者募集はそれも考慮して早めに行いたいところですが、他のリノベーション物件同様、内装によって賃料等の条件に納得してもらいやすくするため、工事後に募集を開始することにしました。
賃料は、同マンション内のリノベーション済み物件の募集事例より、２万円高く設定しました。
入居募集活動は、工事完了と同時に室内画像を撮影し、不動産ポータルサイトや弊社の運営サイト「ガレージ賃貸」、Facebook、Instagramを活用しました。また、事務所利用可の物件であったため、同マンション内での移転需要も見込み、各室への物件情報のポスティングも行いました。
募集開始後１０日で１組の申し込みがあり、そのまま契約に進み満室まで１ヶ月
募集活動を開始してから１０日で１組の入居申込がありました。同じマンション内に入居する法人からの申込でした。審査も問題なく、そのまま契約まで進み、募集開始から１ヶ月、工事開始からは２．５ヶ月で満室という結果でした。
満室までの流れ
