東京都小金井市にある、平成２８年築の単身向け一棟アパート
小金井市区にある投資用一棟アパートを購入し、購入時の２部屋から４部屋に増えた空室を、３．５ヶ月で満室にした事例です。
不動産投資を始めたいとの問い合わせをいただき、物件探しから購入、入居者募集、その後の管理とサポートさせていただきました。
不動産投資を始めるにあたって、希望条件のヒアリングとコンサルティング
初めて不動産投資を行う方には、「不動産投資の目的」「リスクの許容範囲」「自己資金の額」「収入」等をヒアリングし、どういう不動産投資（物件の種類や資金計画）がお勧めかといった、コンサルティングから始めます。
コンサルティングの結果、区分マンションと比較して、リスクは高いけれど投資効率が良い、一棟アパートで始め、エリアは特に指定せず、フルローンで借りられて、利回りが良く、安定収入が得られる物件を探すこととしました。
物件紹介とローン審査、購入（引き渡し）
お勧めの物件が出てきたら、物件資料を取り寄せ、安定経営ができそうか市場調査やシミュレーションを行い、現地で建物の状態も確認します。
１件購入申し込みを検討した物件がありましたが、他の方に取られてしまい、次にご紹介した物件を購入することになりました。
８室中２部屋空室の物件です。空室の２部屋は、入居者募集を行っていましたが、苦戦しているようでした。ただ、募集条件は相場に準じており、募集方法を改善すれば、入居が決まるのではないかとも判断しました。
物件が決まれば、購入申し込みを行い、ローンの事前審査と進み、事前審査が承認されれば契約手続きです。
引き渡し後にすぐ募集活動を開始
不動産購入のスケジュールは、契約締結から引き渡しまで、おおよそ1ヶ月の期間が空きますので、その間にローンの本審査やローン契約など、引き渡し（所有権移転）に必要な手続きを行います。
また、空室がある物件では、その間に室内画像を撮影したり、図面を作成したり、ポータルサイトに登録したりといった、募集活動の準備を行います。
空室のある物件を、ローンを利用して購入する場合、満室になるまでの間は、自己資金をローン返済に充当しなければならないケースもあります。空室があることを前提に購入しているとはいっても、空室が長引くと収支に影響するため、なるべく早く満室にする必要があります。
引き渡し後、すぐに募集を開始しました。
賃料等の条件は、売主が募集していた条件を引き継ぎましたが、入居時の初期費用については、必要のない項目をなくし、入居時にかかる諸費用の金額を減らしました。
入居募集活動は、不動産ポータルサイトやFacebook、Instagramを活用しました。また、近隣の不動産会社への紹介営業や、沿線の各駅にある不動産会社に物件情報をFAX送付する活動も行いました。
※FAX送付は、古い営業手法と思われがちですが、多方面に拡散でき、不動産業界では一定の効果があります。
募集開始後１ヶ月で１部屋が決まり、満室までもう１部屋と思ったら
募集活動を開始してからすぐに１組の入居申込があり、そのまま契約まで進み、２週間で１部屋決めることができました。賃貸市場の閑散期であったため、予期せぬ申し込みが嬉しかったです。
そのままの勢いで、残りの１部屋も！と考えていた時に、別の１部屋から退去の連絡が入ります。１部屋決めたのに、また２部屋空室に逆戻りです。
こういうケースで新たに空室が発生した時は、賃料は変更せずに募集をしてしまいがちですが、募集中の部屋と比較して条件が良かったため、バランスをとるため、新たに募集する部屋は、前入居者の賃料から1,000円上げて募集することとしました。
そこから１．５ヶ月、内見はあるものの申し込みまでには至らないという苦しい状況が続き、追い打ちをかけるように、もう１部屋退去の連絡が入ります。
これで３部屋の空室となりました。この部屋は、他の2部屋と比べて広めであったためか、空室期間１０日で入居を決めることができました。
残り2部屋も、そこから1ヶ月で入居が決まり、購入時の2部屋から、更に2部屋空室が増えるということはありましたが、結果として、約３．５ヶ月で満室にすることができました。
１部屋だけ、照明を無印良品のおしゃれなものに変えたり、壁紙を塗ってみたりと、苦戦しつつも工夫しながら、最終的には４ヶ月かからず満室にできたことは良かったです。
満室までの流れ
