東京都港区にある、平成９年築のファミリー向け区分マンション
港区にある区分マンションを、間取り変更や設備一新のフルリノベーションし、前入居賃料から約３０万円上げて募集し、６ヶ月で満室にした事例です。
東京都港区にあるファミリー向け一棟マンションの一室です。長期間入居していた賃借人が退去したのを機に、間取り変更を含めた、内装や設備を一式交換するフルリノベーションを提案し、賃料を上げて募集しました。
どのようなリノベーションが可能か現地を調査し、リノベーション費用の算出
リノベーション工事は、配管の位置や建物の構造等によって、できることとできないことがあります。このケースは１００㎡超の広さがあり、立地もよいため当初よりターゲットに想定し、現地で要望や予算感を伺いながら大枠のイメージを固め、それに基づき、リノベーション費用の見積を作成しました。間取り変更も行うため、変更後のプランや、導入予定設備の提案も行いました。
リノベーション内容を決定し工事開始、募集条件を調査し募集の準備
広さのある部屋のフルリノベーション工事で、間取り変更も行うため、工事費用は高額になります。リノベーション後の賃料想定やシミュレーションの提案もしながら、何度かの変更を経て、工事内容を確定しました。
内装や間取り、設備が大きく変わるリノベーション工事では、以下の理由から、内見も含めた募集活動は、完成後に行うことをお勧めしています。
- 内見中の事故防止。
- 傷や不具合が発生した場合に責任の所在が曖昧になることを防止するため。
- 工事中に内見しても、完成後のイメージがしづらいため。
- 室内画像なしで募集活動を行っても、適切に反響が取れているか判断しづらいため。
- イメージだけでは、賃料が適正かどうか判断しづらいため。
賃料が高額になるこのケースは、特に、設備や内装の雰囲気も入居を決めるための重要な判断材料になるため、リノベーション工事が完成したのちに、募集を開始することとしました。
工事期間は約３ヶ月です。その間に入居者募集の準備も進めておきます。
募集条件の精査は工事中に行い、完成後に室内画像を撮影し、すぐに情報公開ができるように準備しました。
募集条件を確定し、完成と同時に募集活動を開始
募集条件の確定には、近隣類似物件との比較や、周辺業者へのヒアリングも行い、査定家賃額の精度を高めてオーナーと相談します。
このケースは、高額＋リノベーション＋好立地と良い条件が揃っており、オーナーも、多少空室期間が長くなっても、できるだけ高い賃料で貸すことを優先したいとの要望がありましたので、前入居者の賃料より、３０万超値上げしての募集開始となりました。
入居募集活動は、工事完了と同時に室内画像と動画を撮影し、不動産ポータルサイトや弊社の運営サイト「ガレージ賃貸」、Facebook、Instagramを活用しました。
募集開始後１ヶ月で４組の申込みがあったが、お断りやキャンセルが続き、満室まで６か月
募集活動を開始してから１０日で２組の入居申込がありましたが、審査の段階でお断り。その後２組の申し込みがあったものの、キャンセルとお断り。１ヶ月で４組の申し込みがあり、契約までには至らないものの、順調な滑り出しでした。
しかしここからが、大苦戦。定期的に内見はあるものの、申し込みには至らないことが続き、周辺業者への物件紹介営業を行っても状況は変わらず、４ヶ月目に賃料の改定を行うことにしました。
改定後の２週間目に申込みがありましたが、残念ながらキャンセル。１ヶ月後に申し込みをした方で、遂に契約となりました。
募集開始から満室まで６ヶ月を要し、工事開始からは９ヶ月という長丁場でした。募集活動の状況は定期的に報告し、オーナーと共有しながら進め、満室までに時間はかかったものの、より高い賃料で決められたのではないかと思います。
満室までの流れ
