資金調達、金利・年数・K%??

あなたは、賃貸物件を購入する場合、どちらの条件で借りたいと思いますか?

(A)金利:1.5%、期間15年、3000万円借入
(B)金利:2.8%、期間30年、3000万円借入

感覚的に、(A)を選ぶ方が多いのではないでしょうか?
金利が安いから、総返済額が少ないという見方だと思います。または単純に金利が安いからでしょうか。

もちろんこれに正解はありませんが、

資金調達する際は、単純金利の比較だけではなく、3つの考え方を持ち合わせる必要があると思っています。
それは、総返済額と毎月返済額とローンコンスタントです。

(A)総返済額:3,352万円
(B)総返済額:4,437万円

(A)毎月返済額:186,222円
(B)毎月返済額:123,268円

どちらを重視するかで、選択肢が変わってきます。
または売却はせずに、本当に30年間借り続けるのかと考える必要があると思います。

もう一つの考え方、K%(ローンコンスタント)

ここからが本題です。K%(ローンコンスタント)の考え方のご紹介をしたいと思います。
これは、ローン残高に対する年間返済額の割合を示した指標です。

資金調達のために、年間どれくらい(%)の調達コストなのかを測ることができます。

銀行側(貸手)から見たときには、銀行の儲け(利回り)ということができます。

ちなみに銀行も、物件に出資している投資家という考え方です。

物件取得者(借手)からすると、銀行の儲けが少ないほうが、利が多いということになりますから、私たちが調達する場合は、常にK%の値を割り出して投資判断を行います。

ローンコンスタントは、金利が上がると高くなり、金利が下がると低くなります。また、返済期間が長くなると下がり、短くなると上がります。

一般的にローンは金利で評価することになりますが、返済をする際には金利だけでなく元金返済も行い、キャッシュフローに大きくかかわります。

この場合の、ローンコンスタントは、

(A)K%=7.449%
(B)K%=4.931%

となります。
この考え方を持つと、金利だけではなく返済期間を掛け合わせた考え方ができます。
金利がいくら安くても、返済期間が短い場合は、K%が高くなります。キャッシュフロー重視の場合は、将来のキャピタルゲインを狙えたとしても、敬遠します。この場合は、元金返済が早いので、純資産の増えるスピードが早まります。

キャッシュフローを重視している投資の場合は、金利が高くても、長く組めるとK%が下がるので、毎月の手残りは増えます。

K%(ローンコンスタント)の考え方を知ることによって、総返済額と金利だけでの判断ではなくなり、何を重視している投資なのかを、しっかりと見据えることができるでしょう。

■ポイント
・K%(ローンコンスタント)=年間返済額÷ローン残高
・単純な金利や総返済額だけで考えるのではなく、K%の値も考慮しよう

次の記事では、K%を応用して、
・繰り上げ返済するべきか新しい投資をするべきか
・イールドギャップの考え方

について書きたいと思います。

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