知っておきたい、転勤期間中に自宅を貸す方法

自宅を買ったのに転勤することになった、という経験のある方は少なくないはず。
せっかく買ったマイホームなのに、引き渡しを受ける前に転勤になったという話も聞いたことがあります。

転勤先の住居費は会社が負担してくれるといっても、住宅ローン返済など毎月の支払いは待ってはくれませんので、不在期間中は賃貸に出すという選択が最良なのではないかと思います。

転勤などの理由で自宅を賃貸に出す場合の手続きや注意点をまとめました。

転勤の期間中だけ人に貸すことはできるの?

そもそも転勤の期間中だけ人に貸すなんて都合の良いことができるのでしょうか?
先に答えを言ってしまうと、「できます」。
貸したいという人がいて、借りたいという人が現れれば、まとまるのが賃貸借契約です。

「2年間だけ、3年間だけで借りる人っているの?」なんて質問もいただきますが、同じように、2-3年の転勤期間中だけ借りたいという人や、家の建て替え期間中だけ借りたいという人、子供が小学校に上がるまでの期間だけ借りたい等、2-3年の賃貸期間を気にしない人も一定数います。

転勤期間中だけ賃貸するリロケーションというサービスもありますが、入居者の募集方法は普通の賃貸と同じで、不動産業者間の情報流通システムや、ポータルサイトに掲載して募集しています。
入居者募集は、「立地を利用する価値」+「空間を利用する価値」+「その建物独自の価値」と入居者のニーズとのマッチングですから、期間が短いからといって、借りてくれる人が見つからないということはありません。

ただ注意しておきたいのが、契約の種類について。
住宅の賃貸借契約の種類には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類あります。
普通借家契約は、貸主に解約の正当事由がない限り更新される契約。
定期借家契約は、契約の更新がなく契約期間の終了とともに建物の明け渡しを受けることがでる契約です。

それぞれの詳しい内容については割愛しますが、転勤期間中だけ貸したいと期間についてある程度の定めがある場合は、定期借家契約をお勧めします。

詳細は、当ブログのこの記事をご一読ください。
これからの賃貸借契約は普通借家契約それとも定期借家契約?

定期借家契約で、転勤先から戻ってきても自分で住めるようにしておく

借主からの家賃滞納や信頼関係の破壊や貸主からの立ち退き料の支払いなど、余程の事情がない限り、借主の居住権が優先される普通借家契約に比べ、定期借家契約は期間の満了とともに賃貸借契約が終了する契約で、退去してもらう際に貸主の正当事由(立ち退き料も含む)は必要ありません。

ただ、ここで注意しておきたいのが、定期賃貸借契約期間中は借主の権利が保護されますので、仮にその期間中に戻ってきた場合でも、すぐに自分で住めるというわけではありません。
契約期間が満了するまでは、他に部屋を借りるなどしなければなりません。
但し、契約期間満了後はほぼ確実に自分で住むことができます。

家賃の集金管理や借主からのクレーム・設備故障に対応するため賃貸管理会社に依頼する

賃貸中期間中は、家賃がきちんと支払われているかを確認しなければなりませんし、滞納があった場合の督促、設備が故障した時の修理対応、クレーム対応等、仕事をしながら遠隔地で対応するには難しい事態も発生します。

専門的な知識や、対応の経験がないと、不満や問題も大きくなってしまうことがありますので、賃貸管理会社に依頼することをお勧めします。

管理業務委託料は、月額賃料の5%~7%程です。

管理会社は、入居中の管理業務だけでなく、入居者募集や更新(定期借家契約は再契約)、退去時の敷金精算や原状回復まで行ってくれますので、募集時から相談するのが良いでしょう

転勤期間中の住宅ローン控除はどうなるの?

住宅ローン控除の適用要件は、取得または増改築等をした日から6ヶ月以内に自己の居住の用に供し、かつ、その年の12月31日まで引き続きその者の居住の用に供していることです。ですから、年の途中で転勤すると、その年の住宅ローン控除の適用を受けることはできません。

転勤から戻り再び自分で住む場合には、戻ってきた年から、住宅ローン控除の残存期間について適用を受けることができますが、自分で住むまでに賃貸していた場合には、適用は翌年からになります。

金融機関や税務署への届け出

それまで住宅ローン控除の適用を受けていた場合には、自宅の用に供しなくなる日までに、建物所在地の管轄税務署で手続きを行う必要があります。
手続きに関しては、管轄の税務署にお問い合わせください。

金融機関には、住所変更届け出と、転勤により自己の居住の用に供さなくなった旨を届け出ます。住宅ローンは、自己の居住の用に供する土地や建物に対するものですので、自己の居住の用に供さなくなった場合には、金利優遇等の適用を受けられなくなることもありますが、転勤など、やむをえない理由であれば、そのまま適用してくれることも多いようです。いずれにしても、怠らずに届け出ましょう。

海外転勤の場合はここに注意

国内での転勤と違って、海外への転勤の場合、納税方法について大きな違いがあります。知らずに賃貸してしまって、あとから入居者に負担を求めてしまうこともありますので、事前にきちんと知っておきましょう。

居住者か非居住者かどうかで分かれる手続き

海外赴任期間が1 年以上の予定で、海外で1年以上生活すると見込まれる場合は、非居住者に該当します。

非居住者は、納税管理人を定めて税務署に届け出なけばなりません。納税管理人とは本人に代わって確定申告の提出や納税等の手続きを行う人で、通常は親族に依頼します。

海外赴任中に得た賃料(不動産所得)の納税について

海外赴任が1年以上となり非居住者に該当した場合は、借主は支払う家賃の20.42%相当額を源泉徴収して翌月10日までに税務署に支払う義務があります。
納税義務者は借主です。

一般的な、家賃支払い期限を前月末までに支払う前払いの契約の場合、借主は月末までに家賃の79.58%相当額を貸主に支払い、翌月10日までに20.42%相当額を税務署に支払うことになります。
ただ、こちらは借主が法人、もしくは個人でも事務所契約の場合に適用されますので、借主が個人で自己居住・親族居住の用に供する場合は、源泉徴収の必要はありません

借主が法人契約を希望している場合では、内覧前に貸主が非居住者かどうか確認してくることもあります。

もし海外赴任中に、国内の不動産を売却することになったら

非居住者に該当する方が自宅を売却した場合、買主は売買代金の10.21%相当額を源泉徴収して売買代金を支払った翌月10日までに税務署に支払う義務があります。

買主が個人で自己居住・親族居住の用に供する場合、且つ売買代金が1億円以下は、源泉徴収の必要はありません。

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