退去立会に行ったら、同じマンション内で空室が20部屋以上!!

こんにちは、四方田です。
今回は、私の所有する区分マンションのお話。

昨年購入した区分ワンルームマンション。オーナーチェンジでしたので、購入後もすぐに家賃収入を得られ、大きな支出もなく、暫くは安定した賃貸経営が見込める物件です。

入居者は、私が購入する少し前に更新したばかりの20代女性で、あと2年は住んではくれそうです。ローンを組んでいるので、返済原資の家賃がなくなると、手元の資金から返済していくことになり、自己資金の運用利回り(CCR)が下がります。

できることなら、ずっと住んでいてほしいものです。そうしたら、入居率100%!

CPMの授業で学んだ、テナントリテンションを実行すべく、すぐにクオカード1,000円分を贈ったので、きっと、オーナーと物件にポジティブな印象を持ってもらえたことでしょう。

そんな皮算用をしながら過ごしていた1年後のある日、突如入居者から解約の連絡が。

賃貸管理業という仕事柄、解約と入居募集は、基本業務ですので、言ってみれば慣れている手続きなのですが、自分でローンを組んで購入している物件となると、少なからずショックを受けるものです。

  • 内装はきれいかな。
  • 汚く使われていたら、原状回復費用も掛かるし空室期間も増えるし嫌だな。
  • 次の入居者はすぐに決まるかな。
  • 家賃下げずに決められるかな。

入居者が鍵を返却しなかったり、室内がボロボロだったり、退去立会でトラブルがあり、思いのほか入居募集に時間がかかってしまった事案等、様々な状況の「退去立会+入居者募集」を経験してきただけに、ネガティブな方に想像力が豊かになってしまいます。

自らもオーナーであるということは、手続きだけでなく精神的なことでも寄り添うことができるので、管理業務をお任せいただいているオーナー様にも、より細かいサポートができるのではないかと思います。

賃貸管理の現場で働く以上は、やはり自らもオーナーとして、様々な感情を経験するということは、とても大切なことだなと実感しました。

そんなことを考えながら迎えた退去立会当日。

まずは集合ポストチェックから。同マンション内で空室があるかどうかは、集合ポストを見れば大体わかります。目張りテープがしてあれば空室のサイン。空室があれば、入居者募集中なのか調査し、新規募集の際の参考にもなります。

身近な競合であり、参考資料でもあるのが、同マンション内の空室です。
1、2戸であればそうなるのですが、

今回は目にしたのは、、、、

なんと20戸以上の目張りテープ。

一瞬顔面蒼白で冷や汗が出ました。

20戸以上の空室ってなんじゃ~~~~

まさか総会で建て替えとか決議された???なんて突拍子もないことも考えたり、ちょっとしたパニックです。

競合が増えるということもそうですが、内覧に来た入居者に、変な不安を与えかねず、歓迎できない状況です。

重要な情報源となる管理人さんは、お休みで不在。背中には20室の空室という重荷を背負いながら、はじめて会う入居者、はじめて見る室内、頭をもたげる不安を、わずかな期待で抑え込もうと試みても押し切られ、不安にまみれての退去立会となりました。

内装は、、、

とてもきれいで、クリーニングで済みそうです。これはかなりホッとしました。

そして、購入時の図面では3点ユニットだった浴室も、実はバス・トイレ別だったというのが分かった時は、思わずガッツポーズ。

駅からの距離や通りの雰囲気、オートロックなどの設備から、空室率を下げるには女性ターゲットだなと考えていたのですが、ネックになっていたのが、3点ユニット。それが実は改善されていたという、思わぬ幸運。

残る不安は、20室の空室。これらの状況を把握し、しっかり前を向いて早々に新入居者を決めなくては。

20室の空室のうちのいくつかは、同じ階にもあったので、入居者にも聞いてみたところ、引っ越してきてからずっと、人が住んでいるような気配はなかったとのこと。

長年居住してきた入居者は、マンションについての情報をよく知っているので、大きな情報源となります。新規募集時にも役立つ情報をくれることもありますので、いろいろと聞くようにしています。

他にも、「周りからの騒音等はほとんどない。」「現在の家賃は安いと感じる。」という情報をいただきました。

「現在の家賃は安いと感じる」という情報は、新規募集に大いに役立ちました。なにせ20室の空室(競合物件)があるわけですから、「家賃は下げなきゃダメか・・・」などと弱気になっていましたが、この一言で、「賃料上げてもいいかも」と思えるようになりました。

翌日、管理会社に連絡し、20室の状況を確認したところ、企業が社宅として利用していた部屋を、まとめて不動産会社に売却したとのこと。

それら20室の募集条件を調べ、リフォーム中で入居まで少し日数がかかることも分かり、即入居可で、早く入居したい人取り込み作戦で行くことにしました。

募集条件は、賃料1,000円アップで、AD50出し。他はAD100でしたが、完成するまでは競合にあらず!と気持ち強気でやってみました。

結果として、募集開始から2週間後に、2組の方からの申し込みがあり、無事に決めることができました。申込理由を聞いてみると、やはり即入居で探していたとのこと。

退去立会に行ったら、同じマンション内で20室の空室があり、長期空室も覚悟した募集でしたが、空室期間を3週間ちょっとに抑えることができ、賃料も上げられたのは幸運でした。

前入居者がきれいに使ってくれていたので、クリーニングのみで募集できたのが大きかったです。同じ時期に募集していたとしても、完成時期が異なれば、競合にならないことも再確認できた、いい経験になりました。

まとめ

  • 同じ時期に募集していたとしても、入居時期が異なれば競合にはならない。
  • 即入居可は、アドバンテージになる。
  • 退去立会の時には、入居者に感想を聞く。
  • 原状回復がクリーニングで済めば、空室期間を短期間に抑えられる。

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