市場調査は、賃貸経営の方向性を決める上でとても需要です。
退去後の新規募集時に「前回と同じ条件でいいか」なんて、市場調査もせずに簡単に決めてしまっていませんか？
賃貸市場の移り変わりは、とても早いです。「可能な限り高い賃料で＋早く決める」ためには、新しい情報を手に入れ、それに基づいて決断することが大切です。
市場調査を疎かにせず、新しい情報に基づいてオーナー様に提案することも、管理会社としての弊社の役割です。
入居募集前に市場調査と分析を
賃貸経営の設計図を作ろう
調査・分析は、賃貸管理の設計図。現状を把握することで、保有物件の現在地が分かります。
現在地が分からなければ、次のステップも行き当たりばったりになってしまいます。優れているポイント・劣っているポイント・賃貸市場の流れを把握し、「可能な限り高い賃料」はいくらなのか、「早く決める」には何をすべきなのかを知るためには、調査・分析は欠かせません。
市場調査と現状分析で分かること
得られる情報と知識
- その部屋の最大限の賃料と最低限の賃料
- 近隣の相場や物件(付帯設備や間取り)の動向
- 入居者のニーズ（設備や間取り、賃貸条件)について
- 必要になりそうなリフォームの内容
- このまま保有していても大丈夫かどうか
賃貸経営の安全度、将来性の調査
収支バランス健全ですか？
収入（賃料）と支出（メンテナンス費・管理運営費）が適正かどうかを把握することは、賃貸経営において最も重要なことです。現時点の収支だけでなく、今後の収支の変化を予測することで、大きな変動が少ない、安定した賃貸経営を行うことができます。
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| 適正市場家賃調査 | 再募集した場合の賃料を調査し、その物件の適正賃料を算出します。現時点では高い賃料で入居していても、その入居者が退去した場合、賃料収入がどう変化するのかを把握することは、賃貸経営において重要です。 |
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| ニーズ・市場調査 | その物件のある地域の賃貸市場動向、ターゲットとなる入居者について、そのニーズが賃貸物件に求める設備や条件についてを調査します。 |
| 競合物件調査 | 入居者募集時に競合となりそうな物件の、「賃料」や「設備」「間取り」等の募集条件を調査します。競合物件を知ることで、保有物件の強みや弱みを把握できます。 |
| 運営費調査 | 定期清掃や消防点検、受水槽清掃、雑排水管清掃といった、物件のメンテナンスの内容や費用が適正か調査します。 |
リフォーム・リノベーション・修繕計画に関する調査
いつどこにお金をかけるべきか把握していますか？
リフォームのやリノベーションの話になると、賃料を安くすれば決まるという回答をいただくことがあります。果たしてそれでいいのでしょうか？賃料を下げるということは、入居のハードルを下げることであり、入居者の質の低下を招き、住環境の低下にも繋がります。
選ばれる物件に変えていくことは、市場を広げることでもありますが、どういった内装にすれば人気が高まるのかは、調査が必要です。空室対策のリフォームやリノベーションを実行する前には、おすすめしたい調査です。
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| ニーズ調査 | 導入すると賃料が上がる設備、賃料に影響はないけれど、入居率が影響する設備は何か。人気の間取りや内装も調査します。 |
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| 費用便益分析 | リフォームやリノベーションを行う目的は、キャッシュフローの改善と資産価値の向上です。掛けた費用はどこかで回収しなければいけません。回収が可能な費用（リフォーム・リノベーションに掛けてもよい予算）はいくらなのか、どうやって回収していくのかを分析します。 |
| 修繕計画 | 定期清掃や法定点検、防水工事や外壁補修といった年間のスケジュールから長期的な修繕計画を起案します。 |
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